Историческое развитие отечественного опыта долевого строительства многоквартирных жилых домов

Однопалова Дарья Александровна лаборант Сибирского федерального университета 660094, Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Кутузова, 73А, кв. 310 Odnopalova Dar'ya Aleksandrovna Laboratory Assistant, the department of Building Engineering and Real Estate Expertise, Siberian Federal University 660094, Russia, Krasnoyarskii krai, g. Krasnoyarsk, ul. Kutuzova, 73A, kv. 310 darya.chichikaylo@mail.ru

Введение

Советская система обеспечения граждан жильем имела свои характерные особенности и в корне отличалась от современной. Жилье в СССР строилось, в основном, государственными организациями, жилищно-строительными кооперативами и населением.

В годы СССР государство контролировало стороны социально-экономической жизни, в том числе и распределение жилья. Некоторые граждане получали жилье бесплатно в бессрочное пользование от местных органов власти или предприятий на время работы. Вместе с тем в рамках советской распределительной системы существовала возможность не только получить жилье бесплатно, но и приобрести за собственные деньги, то есть купить его. Такая возможность предоставлялась тем, кто вступал в жилищно-строительные кооперативы ^[1].

Данная модель финансирования похожа на долевое строительство на начальном этапе, когда нет никаких ограничений. Эта форма получила наибольшее распространение в жилищном строительстве и существует в России по сей день.

Целью исследования является анализ опыта долевого строительства многоквартирных жилых домов в СССР и современной России.

Для этого представляется необходимым решить такие задачи как: проанализировать опыт развития жилищно-строительных кооперативов середины и второй половины XX века и сравнить особенности деятельности и организации данной модели с особенностями современного долевого строительства.

Объектом исследования является схемы финансирования объектов жилой недвижимости. Предметом исследования является сравнительная характеристика схем финансирования многоквартирных жилых домов.

Литературный обзор

Проблемы оптимизации структуры источников финансирования изучали отечественные ученые Ю. П. Адлер, А. И.Архипов, В. Г Белолипецкий, И. А. Бланк, Ю.В. Богатин, А. Б. Борисов, С. В. Галицкая, Е. Г. Гольштейн, А. Г. Грязнова, Л. Л. Игонина, М. Н. Крейнина, Н. И. Лахметкина, И. Я. Лукасевич, С. Н. Максимов, Б. А. Райзберг, Т. Л. Саати, Е. Б. Тютюкина и др. Эти исследователи акцентировали внимание на определении оптимальной структуры источников финансирования на развивающихся рынках капитала.

Вопросы финансирования жилищно-строительных кооперативов и их развития исследовали А. В. Пушкина, А.Н. Афанасьева, А. В. Дудник, Марфицын С. В., Шавырина О. В., Г. Г. Мустафина, Л. В. Масленникова, А. С. Морозова, И.В. Нышонкова, Е. С. Селиванова, А. Е. Тарасова, Н. А. Адамов.

Данные и методы исследования

При проведении исследования использовался комплекс различных методов. Сбор вторичной информации проводился из таких источников: статистические данные Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю, научные статьи, информационные и статистические Интернет-ресурсы.

На сегодняшний день одной из первостепенных задач государства является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий для проживания граждан ^[2].

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан, юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом ^[3].

Члены жилищного (жилищно-строительного) кооператива своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Из этого С.П. Гришаев делает вывод о том, что «конечной целью заключения договора паенакопления является приобретение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива права собственности на объект недвижимости»^[4].

Финансирование строительства жилого дома производится за счет собственных средств жилищно-строительного кооперативов. Собственные средства жилищно-строительных кооперативов складываются из паевых взносов, а также членских и вступительных взносов. Членские (ежемесячные) и вступительные взносы в порядке, предусмотренным уставом жилищно-строительного кооператива, направляются, как правило, на покрытие расходов, связанных с текущей деятельностью кооператива. Паевые взносы идут на финансирование строительства жилого дома, что и является основной целью создания жилищно-строительных кооперативов ^[5].

На практике могут происходить ситуации, когда жилищно-строительные кооперативы привлекают не только взносы членов, но и заключают договоры о привлечении средств граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых домов, как при участии в долевом строительстве ^[6].

Развитие жилищных кооперативов началось с 20-х гг. XIX века. Схема просуществовала недолго и новая волна началась только в 1950-х гг. Это было связано с массовой застройкой территорий. В 1957 г. был принят нормативно-правовой акт «О развитии жилищного строительства в СССР». Задача была поставлена в том, чтобы достигнуть максимального прироста жилого фонда в короткие сроки и решить проблему недостатка в жилье ^[7].

Изначально жилищно-строительные кооперативы не имели большого распространения - вступление в жилищно-строительные кооперативы для населения было невозможным из-за недостатка денежных средств. Участники кооператива вносили в стопроцентном размере стоимость квартир до начала строительства.

Новый этап в развитии жилищно-строительной кооперации начался после того, как в 1962 г. приняли постановление «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве». Изменились условия финансирования кооперативного строительства.

Заключать договоры кооперативы до начала строительства могли только при условии внесения суммы до 40% от стоимости квартир, что немного облегчило ситуацию. Оставшиеся денежные средства брали в кредит на срок 10-15 лет.

Следующей попыткой развития кооперативов было в 1982 г. еще одно постановление «О жилищно-строительной кооперации». Данный документ регламентировал новый ряд условий. Срок погашения государственного кредита составлял до 25 лет, а размер первоначального взноса снизился до 20-30%% от стоимости квартиры. Эти меры должны были посодействовать развитию жилищно-строительных кооперативов, но существующие ранее негативные тенденции в кооперативном строительстве не были устранены.

Застройщики считали, что это невыгодно строить жилье в рассрочку и ждать, когда покупатели квартир выплатят полную стоимость квартир в течение 15 - 20 лет.

Спрос на жилую недвижимость был больше, чем предложение, и продавать квартиры можно было без отсрочки платежей. Для тех, кто не мог внести стопроцентную оплату сразу, а планировал приобрести жилье в рассрочку, вместо жилищно-строительных кооперативов появилась другая возможность – ипотечное кредитование.

В 2004 г. вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ (ред. от 29.07.2017), который регламентировал отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и застройщиков по договорам долевого участия в строительстве.

Долевое строительство - разновидность инвестирования, при котором застройщик обязуется построить в срок многоквартирный дом, а участник долевого строительства уплатить цену, установленную в договоре долевого участия и принять объект при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, в условиях непрерывно растущих цен на жилую недвижимость, низкой заработной платы и отсутствия сбережений у населения все более распространенным источником финансирования для покупки жилья является долевое участие, либо на вторичном рынке - ипотечное жилищное кредитование населения, обеспечивающее приток денежных средств в строительную отрасль ^[8].

Жилье в жилищно-строительных кооперативах можно приобретать дешевле, чем у застройщика по договорам долевого участия. В рамках долевого строительства есть особенности деятельности и организации, которые определяют более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:

- обязательным условием долевого строительства является регистрация договоров долевого строительства в Росреестре; договоры жилищно-строительных кооперативов же такой особенности в защите договоров не имеют;

- застройщику необходимо не только возместить расходы на строительство, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл; строительство силами кооператива имеет другой принцип, целью объединения участников не является получение выгоды или прибыли, они удовлетворяют свою потребность в жилье самостоятельно, поэтому их главной задачей является покрытие расходов на строительство;

- застройщик вынужден включать в стоимость квадратного метра жилья налог на добавленную стоимость; в то время как строительство путем кооперативов данным налогом не облагается;

- в договоре долевого участия прописывается дата сдачи дома, в жилищном кооперативе может произойти задержка сроков;

- застройщик должен застраховать риски перед участниками долевого строительства, потому, как обязывает закон, и данный вид затрат также включаются в себестоимость жилья; для жилищно-строительных кооперативов нет таких требований, и отсутствие страхования сделки существенно повышает риски участников кооператива;

- участник долевого строительства является более защищенным, чем участник жилищно-строительного кооператива, так как в договоре долевого строительства указывается не только окончательная стоимость приобретаемой дольщиком квартиры, но и сроки передачи застройщиком объекта долевого строительства, а так же гарантийный срок на объект долевого строительства в случае устранения каких-либо дефектов в течение пяти лет ^[9].

Поэтому, если сравнивать особенности деятельности и организации двух моделей финансирования жилой недвижимости, то наиболее благоприятной является долевое строительство.

Тем не менее, участие в долевом строительстве не является безопасной схемой финансирования для участников, заключивших договоры долевого участия, так же, как и для членов жилищно-строительных кооперативов и имеет свой главный недостаток – это так называемые обманутые «дольщики». В результате возникновения данной проблемы в долевом строительстве, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан ^[10].

Чтобы устранить данную проблему и проблему массового незавершенного строительства, с 1 июля 2019 года принято решение о переходе на банковское проектное финансирование с использованием специального условного счета эскроу, который открывается для каждого участника долевого строительства на основании зарегистрированного договора долевого участия.

По сути, схема проектного финансирования жилой недвижимости остается прежней, что и у долевого строительства, только при этом размещенные денежные средства участников долевого строительства зачисляются на счета в уполномоченном банке, хранятся и перечисляются эти средства на счет застройщика только после того, как объект будет сдан в эксплуатацию. Но это усложняет работу строительных компаний. Теперь застройщику необходимо обращаться в банк и брать денежные средства на строительство многоквартирного жилого дома в кредит. Затраты на проценты по кредиту строительные компании будут закладывать в стоимость недвижимости, что сделает ее опять же недоступной для части населения.

И, в конце концов, проектное финансирование также не решает проблему жилищного строительства. Наоборот, данный механизм порождает целый ряд проблем как для потребителей, застройщиков, банков, так и страны в целом.

Результаты исследования

Полученные результаты, согласно выявленным выше особенностям, подтверждают, что жилищно-строительные кооперативы являются альтернативой долевому строительству. Одно из главных преимуществ строительства путем жилищно-строительного кооператива является цена. Стоимость (продажа) жилья для участника кооперативов может быть значительно ниже, чем для участника долевого строительства, который узаконил свои отношения с застройщиком по договорам долевого участия. Но, согласно практики строительства многоквартирных домов, ни один из механизмов финансирования не защищает права всех участников.

Заключение

Обобщая проведенный сравнительный анализ особенностей организации и деятельности отечественного и современного опыта долевого строительства, следует сделать вывод о том, что данные схемы имеют сходства в привлечении денежных средств населения для строительства многоквартирных жилых домов и тем, что данные механизмы приобретения жилья на первичном рынке не являются безопасными для их участников.

До сих пор сохраняется необходимость в разработках форм наиболее эффективной организации финансирования инвестиционно-строительных проектов на рынке жилой недвижимости, предусматривающей интересы всех сторон - застройщика, участника долевого строительства, государства и банка.