Расхождение в приоритетных задачах по обеспечению доступным и комфортным жильем граждан РФ при трансформации жилищного фонда

Изучение роста социальной активности, согласованного с «эффектом проживания в домах, построенных по типовым проектам», связано с именем основоположника статистической социологии Френсисом Стюартом Чапином. Американский учёный представил «улучшенное жилищное строительство» как непроанализированную экспериментальную ситуацию, включённую в программу «улучшенного жилищного строительства» ^{[2, с. 188]}.

В дальнейших своих исследованиях Ф.С. Чапин отвёл значимую роль шкале living-room, которая, в свою очередь, выявляла статус индивида в соответствии с доминирующими стандартами культурных и материальных благ в вопросе коммуникаций с независимой переменной мебели из гостиной, что этой последней оказалось вполне достаточно для того, чтобы произвести оценку класса с точки зрения статистики ^{[1, с. 20]}.

Тесное взаимоотношение между стоимостью и классовостью строений установил яркий представитель Чикагской школы социологии Роберт Эзра Парк. Применение экологического подхода в изучении города позволило ему выявить последовательность в способах капиталистических форм хозяйствования, возникающих в процессах спекуляции при удержании недвижимости, что приводит к обветшанию зданий и нищете зон городского пространства ^{[3, с. 69]}.

Последовательный критик Чикагской социологической традиции Мануэль Кастельс видел в модели концентрических зон города своеобразное единообразие, навязываемое населению в том, что касается их социального положения, которое сопровождается диверсификацией уровней в рамках этой социальной категории, что пространственно приводит к подлинной сегрегации с точки зрения статуса, отделяет различные жилые сектора, распространяясь по обширной территории, которая стала местом символического развертывания ^{[5, с. 25]}.
Таким образом, распределение жилья в городском пространстве сталкивается с проблемой ограничения своего распространения, исходя из статусного положения населения, находящегося внутри концентрических зон, с высокой внутренней социальной однородностью и сильным социальным неравенством между собой.
Здесь стоит пояснить, что в рамках структурно-функциональной теории Толкотт Парсонс ^{[4, с. 376]} отнёс удовлетворение жилищных потребностей к важнейшим компонентам жизненного уровня. И если предпринять попытку соединить вышеобозначенные подходы, то можно прийти к выводу о том, что при выстраивании политики по решению первичных и естественных жилищных вопросов происходит столкновение интересов населения, вынужденного соглашаться со своим социальным положением в городском пространстве и спекуляциями хозяйствований в распределении жилищного фонда, которое в свою очередь приводит к остановкам социальной активности и обнищанию, как самих домостроений, так и его жителей.

Современный жилищный фонд РФ имеет следующие характерные черты:

1. Значительная часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан. Подобная ситуация возникла в силу того факта, что в нашей стране, как и во всех бывших социалистических странах, при реализации метода Безусловного Общего Дохода ставка была сделана на переход в собственность уже построенного жилья путем его приватизации, а также на внедрение частной (простой) собственности как единственного способа распределения населения по статусу пребывания.

Таким образом, современный российский жилищный фонд, классифицируемый по формам собственности, выглядит следующим образом (рис. 1-2).

Рис. 1. Структура жилищного фонда по формам собственности с 2000 по 2015 гг., (общая площадь жилых помещений; в % к итогу) (по данным Росстата) ^[6]

Как показано на рис. 1, по методике Росстата жилищный фонд разделяется по формам собственности на: государственный, муниципальный, частный и отдельно собственность граждан. В частной собственности граждан на конец 2015 г. находилось 3,1 млрд. кв.м. жилья или 87,1%.

Рис. 2. Общий объем зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав, сделок на жилые помещения (на 01.07.2017) (по данным Росреестра) ^[7]

Методика Росреестра в структуре общего объема зарегистрированных прав на жилые помещения на конец первого полугодия 2017 г. относит 67,5 млн. договоров, из которых 64,8 млн. оформлены на физических лиц. Договорами ипотеки воспользовались 4,8 млн. граждан. Договоров аренды жилья у населения зарегистрировано лишь 116 тыс.

2. Жилищный фонд РФ характеризует очевидно выраженное влияние исторических периодов в развитии домостроения в России. Об этом свидетельствуют данные по распределению числа жилых домов, числа многоквартирных жилых домов и общей площади жилых помещений по годам постройки (рис. 3).

Рис. 3. Динамика распределения числа жилых домов (индивидуально-определённых зданий), числа многоквартирных жилых домов и общей площади жилых помещений по годам постройки (на начало 20 века – по настоящее время) (по данным Росстата) ^[6]

И если рост количества жилых домов до 7,1 млн. и многоквартирных зданий до 1 млн. при 968 млн. кв.м. пришелся на эпоху послевоенной застройки, то строительство 4,7 млн. жилых домов, из которых 1,3 млн. были многоквартирными (при 1,4 млрд. кв.м.), было реализовано благодаря крупнопанельному строительству в период социалистического городского планирования. После 1995 г. было возведено всего лишь 3 млн. зданий, из которых 252 тыс. многоквартирные (923 млн. кв.м. жилья), основная часть которого строилась после 2000 г.

3. Динамика жилищного фонда и ввода жилых помещений в России в 2000-2016 гг. отражает влияние кризисных явлений на динамику жилищного строительства (рис. 4).

Рис. 4. Динамика величины жилищного фонда и ввода жилых помещений в России в 2000-2016 гг., млн. кв. м., тыс. квартир (по данным АО «АИЖК») ^[8]

Несмотря на предыдущие высокие темпы роста, в период 2008-2009 гг. происходит сокращение числа построенных квартир и ввода в действие жилых домов; подобная же ситуация наблюдается и в 2016 г. В то же время уменьшается количество общих квадратных метров в построенных жилых зданиях, где с 81,23 кв.м. в 2000 г. произошло увеличение до 85,33 кв.м. в 2009 г., а на волне кризиса - уменьшились до 68,72 кв.м. в 2016 г.

Следует отметить также и наиболее значимые трансформации, происходящие в жилищной сфере в целом:

1. Так, в жилищной сфере отражается повышение социальной мобильности населения. В качестве показателей склонности населения Российской Федерации к смене места своего обитания (своего жительства) следует привести результаты выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств в рамках «Комплексного наблюдения условий жизни населения», проведенного Росстатом в 2005-2014 гг. (рис. 5).

Количество тех, кто планировал улучшить свои жилищные условия, выросло с 3,4% до 10,4% в приведенном периоде, и уменьшилось число тех, кто не планировал улучшить свои жилищные условия с 11,9% до 4,3% в те же годы. Пересечение кривой, отображающей их планы, совпадает с временным отрезком 2009-2010 гг.

Рис. 5. Распределение домашних хозяйств по их намерениям по улучшению жилищных условий в 2005-2014 гг. (по итогам выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств; в % к итогу) (по данным Росстата) ^[6]

2. Происходит расширение спектра источников денежных средств на приобретение жилья (рис. 6).

Рис. 6. Предполагаемые источники денежных средств на покупку (строительство) жилья (по итогам Комплексного наблюдения условий жизни населения, в % к итогу) (по данным Росстата) ^[6]

У значительного числа домохозяйств предполагаемым источником денежных средств на покупку (строительство) жилья был выбран ипотечный кредит (среди всех домохозяйств - 45,4%, и в домохозяйствах с детьми в возрасте до 18 лет - 44,8%).

3. Усиливаются спекулятивные тенденции на рынке жилья и изменяются модели сберегательного поведения населения. Осенью 2014 г. в условиях надвигающейся девальвации рубля и ожиданий от повышений процентных ставок ЦБ РФ, РА «Эксперт РА» (RAEX) ^[9] провело опрос в рамках V Ежегодной конференции «Ипотечное кредитование в России» от 29 октября 2014 г. На вопрос о планах банков по изменению процентных ставок по ипотеке: 76% участников опроса высказались о планах повысить ипотечные ставки в пределах 1 п.п., а 6% - более чем на 1 п.п. Лишь 15% опрошенных не планировали изменение процентных ставок.

В конце 2014 г. Центробанк РФ ^[10] озвучил решение о повышении ключевой ставки, что привело к незамедлительному росту (взлету) ипотечной ставки до 17-20%, ставки по ипотеке в новостройках фактически возросли до запредельных 18-22%.

Изменение процентных ставок и снижение курса российской валюты привело к спекулятивным тенденциям на рынке и сберегательному поведению населения. Потенциальный покупатель с недоверием отнесся к росту цен на недвижимость, и замер в ожидании исправления ситуации.

В 2015 и 2016 гг. выдача ипотечных средств значительно снизилась, что свидетельствует о неразвитости института ипотеки и склонности к переоценке его значимости (рис. 7).

«Позитивные» данные АИЖК по достижению результатов трехгодичной давности в 1 полугодии 2017 г. показывают, что без изменения общей политики по отношению к покупателю недвижимости - переход от «потребительской» от отношению к покупателю модели к новой модели отношений, в которой признается социальная значимость будущего жильца, налогового агента, - рынок недвижимости будет и далее подвержен значительным колебаниям в условиях финансовой нестабильности.

Рис. 7. Объемы выдачи ипотеки в 2014-2017 гг., млрд. руб. (по данным АО «АИЖК») ^[8]

Все указанное выше, а также: высокая зависимость от простого права частной собственности; ограничение права выбора при поиске места жительства; отсутствие «белого» рынка аренды и найма (любые виды); неспособность финансовой системы противостоять кризисным явлениям; неразвитость жилищной политики; заимствование «негативного» опыта восточноевропейских стран; заложенные противоречия в государственных программах и т.д. – вызывают риск возникновения обесценивания жилищной сферы РФ.

Считаем, что разнообразие способов решения жилищного вопроса и свобода населения в их выборе приводит к увеличению материальной и нематериальной ценности (значимости, стоимости, цены - wert, kosten, preis) жилья.

Современный опыт решения вопроса по удовлетворению жилищной нужды, реализуемый в западных странах, дает основание указать на противоречие в приоритетах и целях Государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В данном документе наравне с развитием рынка доступного арендного жилья предполагается снижение стоимости строительства жилищного фонда и цены на его приобретение. При этом предъявляемые условия к соискателям госпрограммы (не менее 2-х и не более 4-х прожиточных минимумов на каждого члена семьи) значительно сужают круг лиц, способных соответствовать заявленным требованиям; для Санкт-Петербурга это 34,4% населения по размерам соотношения денежных доходов и величины прожиточного минимума, что в свою очередь, ограничивает права жителей города на удовлетворение жилищной нужды, а значит, ставит в зависимое положение от установленных рамок доходов.