Налогообложение имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на основе государственной кадастровой оценки: проблемы и пути решения

Крюков Сергей Владимирович ORCID: 0000-0003-4736-7697 доктор экономических наук профессор, Южный федеральный университет 344002, Россия, Ростовская область, г. Ростов-На-Дону, ул. Горького, 88, оф. 105 Kryukov Sergey Vladimirovich Doctor of Economics Professor, Southern Federal University 344002, Russia, Rostov region, Rostov-On-Don, Gorky str., 88, office 105 svkrukov@sfedu.ru Другие публикации этого автора     Лапшина Анастасия Сергеевна аспирант, Южный федеральный университет 344002, Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Горького, 88, оф. 105 Lapshina Anastasiya Sergeevna post-graduate student at Southern Federal University 344002, Russia, Rostov Region, Rostov-on-Don, Gorky's str., 88, of. 105 a-s-rnd@mail.ru Другие публикации этого автора

Березовская Елена Александровна кандидат экономических наук доцент, Южный федеральный университет 344002, Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Горького, 88, оф. 105 Berezovskaya Elena Aleksandrovna PhD in Economics associate professor at Southern Federal University 344002, Russia, Rostov Region, Rostov-on-Don, Gorky's str., 88, of. 105 berezovskaya@sfedu.ru

Введение

Налогообложение имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) – неотъемлемый элемент налоговой сиcтемы любого государства. В практике большинства развитых государств налог на жилую недвижимость является весомым источником пополнения местных бюджетов, которые в дальнейшем позволяют решать большинство насущных проблем населения этих регионов. Наличие и развитость данного вида налогообложения принято считать одним из признаков цивилизованного рынка недвижимости. За рубежом имущественные налоги являются важнейшим элементом всей налоговой системы, в то время как в России их роль в формировании местных бюджетов пока не так велика. В рамках развития теории налогообложения все больше появляется работ, в которых обосновывается возросшая роль и значение налогообложения имущества физических лиц, как неотъемлемой части развития системы развития регионов посредством формирования полноценных местных бюджетов.

Проблемы налогообложения имущества физических лиц и возможные пути их решения изложены в работах отечественных ученых: Алиева Б.Х., Арсахановой З.А., Брофман М.Д., Валеевой З.Х., Гасиевой З.П., Заббаровой О.А., Куркова И.И., Логиновой Т.А., Осенней А.В., Пьяновой М.В., Сидоренко М.И., Султанова Г.С., Чернова Е.А., Шарова С.Ю., Шурдумовой Э.Г., Ярословской О.К. ^{[3, 4, 7, 9, 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18]}. Вопросы оценки объектов недвижимости в целях налогообложения исследованы в трудах Беляевой А.В., Борис Е.А., Воробьева Ю.Н., Григорьева В.В. и др. ^{[5, 6, 8, 10]}.

За последние годы концептуальные основы проведения кадастровой оценки жилой недвижимости существенно изменились. На сегодняшний день в рамках становления института кадастровой оценки уже сделано достаточно много: законодательно определены понятия «кадастровая стоимость», «рыночная стоимость» объекта недвижимости, заложена основа для участия оценщиков в процессе кадастровой оценки, проведены эксперименты в ряде регионов. Так в рамках эксперимента в г. Великий Новгород и г. Тверь проведены работы по переходу к налогообложению объектов жилой недвижимости на основе их рыночной стоимости. Проделанная работа позволила прийти к выводам о том, что переход к новой системе налогообложения объектов жилой недвижимости может быть успешным только в случае проведения значительной по объему подготовительной работы по созданию теоретико-концептуальной, методической и инструментально-информационной базы.

В период до 2020 г. на новую систему взимания налога на имущество физических лиц (объекты жилой недвижимости) должны перейти все регионы страны. На сегодняшний день кадастровая стоимость большинства объектов жилой недвижимости во многих субъектах РФ уже пересчитана и значительно превышает использовавшуюся ранее в качестве налоговой базы инвентаризационную стоимость этих объектов (в некоторых случаях разрыв в значениях данных показателей составляет 10 и более раз).

В то же время недостаточно проработанными остаются многие теоретические, методические и организационные вопросы перехода на новые принципы налогообложения объектов жилой недвижимости, связанные с изменениями в проведении государственной кадастровой оценки таких объектов.

С 1 ноября 2016 г. в нашей стране начали действовать Методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 7 июня 2016 г. N 358. Методические указания были разработаны и утверждены в соответствии с принятым в июле 2016 г. Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ^{[1, 2]}.

Казалось бы, после принятия данного Закона и Методических указаний большинство до сих пор спорных и неоднозначных решений многих вопросов, связанных с проведением кадастровой оценки, в частности, объектов жилой недвижимости, должны быть устранены. Однако проведенный нами критический анализ новых нормативно-правовых документов в области проведения оценки объектов жилой недвижимости выявил достаточно много нерешенных проблем. Выделим основные проблемы, требующие дальнейшего методического разъяснения в рамках работы над новой редакцией Методических указаний по проведению государственной кадастровой оценки.

В п.1.2 Методических указаний отмечено, что «Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом».

Сама формулировка – наиболее вероятная цена – подразумевает, что точно определить цену объекта недвижимости невозможно, что ведет к появлению следующих проблемных ситуации в процессе проведения их кадастровой оценки:

· если объект жилой недвижимости уже выставлен на продажу, тогда за наиболее вероятную цену придется брать цену предложения, которая по факту может оказаться весьма далека от реальной цены, по которой объект будет продан;

· если объект жилой недвижимости был продан в период после проведения очередной кадастровой оценки. Наиболее вероятную цену придется выбирать из трех разных цен: цены предложения на момент продажи, цены, зафиксированной в договоре купли-продажи, и реальной суммы, переданной покупателем продавцу (которая часто отличается от цены объекта, зафиксированной в договоре купли-продажи). Покупатель и продавец не обязаны раскрывать истинную цену сделки и чаще всего не считают необходимым предавать ее гласности.

· если объект жилой недвижимости не выставлялся на продажу со времени проведения предыдущей кадастровой оценки, и собственник не собирается его продавать в ближайшем будущем. Возможную цену данного объекта жилой недвижимости придется определять по косвенным признакам (например, цена продажи аналогичного или похожего объекта).

Таким образом, во всех возможных ситуациях вопрос с определением наиболее вероятной цены объекта недвижимости является открытым, допускающим множество толкований, что открывает простор для возникновения ошибок или для манипулирования результатами кадастровой оценки.

В п.1.3 Методических указаний сказано «При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости».

Как мы отмечали ранее, методы массовой оценки впервые широко стали применяться при оценке земельных участков, у которых особых характеристик удается отметить не так много ^[13]. В случае с оценкой объектов жилой недвижимости методы массовой оценки не позволяют учесть многочисленные характеристики ОЖН, серьезно влияющие на его рыночную стоимость, что приводит к двум распространенным ошибкам: одинаковой оценке по сути разных ОЖН или к разной оценке достаточно похожих ОЖН.

Основным достоинством методов массовой оценки является их относительная дешевизна, с точки зрения затрачиваемых ресурсов – денежных, человеческих, временнЫх. Обратной стороной этой дешевизны являются многочисленные ошибки, о которых было сказано выше. По мере появления новых все более экономичных возможностей проведения индивидуальной оценки объектов недвижимости (съемка со спутников, использование беспилотных аппаратов, использование датчиков Интернета вещей и т.п.) конечно именно ей (индивидуальной оценке) должно отдаваться предпочтение. А вот в случаях невозможности (по разным причинам) провести индивидуальную оценку должны применяться методы массовой оценки. Условием проведения индивидуальной оценки ОЖН должно быть не невозможность применения методов массовой оценки, а содержательные причины (слишком большие затраты на сегодняшний день, физическая недоступность, нехватка кадров и техники и т.п.)

В п.1.3 сказано, что «При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного…». И далее – в п.1.4. «В случае использования более одного подхода к оценке результаты, полученные с применением различных подходов, должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости. Выбранный способ согласования, а также все сделанные при осуществлении согласования результатов суждения и допущения должны быть обоснованы. В случае проведения согласования путем взвешивания выбор использованных весов должен быть обоснован».

Итак, можно использовать три разных подхода к оценке ОН по отдельности, при этом они дадут, как правило, три разных результата. Обосновать выбор того или иного подхода всегда возможно, значит, при желании можно выбрать и обосновать более высокую или низкую оценку кадастровой стоимости ОЖН в зависимости от предпочтений оценщика или других заинтересованных лиц.

Если будут использованы все три подхода (что допускается в Методических указаниях), итоговая оценка ОЖН будет получена путем применения одной из формул осреднения (простой или взвешенной). Это также позволяет получить разные значения кадастровой стоимости ОЖН путем применения разных формул осреднения (среднеарифметической, среднеквадратичной, среднегеометрической и т.д.) или путем назначения разных весов для оценок, полученных с помощью разных подходов.

Тем самым для одного и того же объекта жилой недвижимости можно получить с десяток (и даже более) разных оценок его кадастровой стоимости, и, что самое интересное, все эти оценки можно обосновать. В результате чего открывается простор для получения ошибочных решений, а также для манипуляции с результатами кадастровой оценки объектов жилой недвижимости.

Рассмотрим следующий условный пример.

Т Кадастровая оценка объекта жилой недвижимости, полученная с помощью:

- сравнительного подхода – составила 2 млн. руб.;

- затратного подхода – составила 1,4 млн. руб.;

- доходного подхода – составила1,8 млн. руб.

Найдем среднеарифметическое значение трех оценок – 1,73 млн. руб.

Найдем среднегеометрическое значение трех оценок – 1,71 млн. руб.

Найдем среднеквадратичное значение трех оценок – 1,75 млн. руб.

Найдем средневзвешенное арифметическое значение трех оценок (одно из возможных) – 2х0,5 + 1,4х0,3 + 1,8х0,2 = 1,78 млн. руб.

В итоге получили, как минимум, семь разных значений кадастровой стоимости ОЖН, и каждое из полученных значений является достаточно обоснованным.

В п.1.5 Методических указаний сказано «При наличии достаточной и достоверной рыночной информации о ценах (суммах, запрашиваемых, предлагаемых или уплачиваемых в результате совершенной или предполагаемой сделки) определение кадастровой стоимости должно осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода».

Из практики функционирования рынка жилой недвижимости в нашей стране известно, что значительно отличаются суммы запрашиваемые, предлагаемые, реально уплачиваемые и прописанные в договоре купли-продажи объекта жилой недвижимости. Остается открытым вопрос применения сравнительного подхода в таких случаях (а их достаточно много) и, соответственно, необходимости использования затратного или доходного подходов.

Тем не менее в Приложении 6 Методических указаний для объектов жилой недвижимости рекомендован в первую очередь именно сравнительный подход для оценки ОЖН. По-видимому, разработчики Методических указаний считают, что для объектов жилой недвижимости в настоящее время есть в наличии достаточная и достоверная рыночная информация о ценах на нее. С таким утверждением нельзя согласиться, зная ситуацию в большинстве регионов нашей страны.

В п.1.6 указано «Определение кадастровой стоимости на базе рыночной стоимости означает также, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не может превышать величины его рыночной стоимости, определенной на ту же дату на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) или в судебном порядке».

Снова возникает целый ряд вопросов: каким образом определять рыночную стоимость ОЖН на определенную дату; как будет определена стоимость конкретного ОЖН, если объект оценки и другие похожие объекты в данном районе (регионе) не продаются; за кем остается последнее слово в определении рыночной стоимости ОЖН в случае возникновения разногласий у различных субъектов оценочного процесса. Эти и другие вопросы также требуют дальнейших разъяснений.

В п.3.1.3 Методических указаний рекомендуется «…для каждого сегмента рынка объектов оценки осуществлять сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений)». Далее «Цены сделок (предложений), которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности, при вынужденной продаже или при сделке между контролирующим и подконтрольным лицами (при наличии), исключаются из дальнейшего анализа». В то же время утверждается, что «цены сделок (предложений) не могут быть исключены без обоснования их недостоверности».

Обосновать недостоверность цены сделки достаточно сложно. Окончательная цена складывается в результате переговоров участников сделки и, как правило, она отличается от цены предложения, а участники сделки всегда могут обосновать такое отклонение (тем более, что они не обязаны это делать). Таким образом, придется брать в расчет цены сделок, которые явно не соответствуют уровню рыночных цен, поскольку не удастся обосновать их достоверность или недостоверность.

В п.3.1.3 также утверждается, что «Цены сделок (предложений) должны быть скорректированы на предмет отличия даты совершения сделки от даты оценки». Но в какую сторону и на каком основании должны проводиться корректировки – не указано. Такие формулировки также могут привести или к возникновению ошибок, или к появлению возможности манипуляции с результатами кадастровой оценки.

В п.6.2 Методических указаний записано «Определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода осуществляется одним из следующих способов (методов): метод статистического (регрессионного) моделирования, метод типового (эталонного) объекта оценки, методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС), метод индексации прошлых результатов».

Самым простым (но далеко не самым точным) для реализации является метод индексации прошлых результатов. Оценщику достаточно обосновать, что после предыдущей государственной кадастровой оценки не произошло существенных изменений в характеристиках групп ОЖН, после чего значение кадастровой стоимости ОЖН за предыдущий период просто умножается на установленный коэффициент. Если предлагаемые методы реализации сравнительного подхода (рекомендуемого в первую очередь для объектов жилой недвижимости) будут считаться равнозначными, можно предположить, что большинство оценщиков будут брать на вооружение более простой и менее затратный метод – метод индексации прошлых результатов.

В п. 6.2.1.1 Методических указаний сказано «Основными способами моделирования влияния местоположения объектов оценки (включения фактора местоположения объектов оценки в модель оценки кадастровой стоимости) являются: (1) использование коэффициента местоположения, определенного для ценовой зоны. Коэффициент местоположения для ценовой зоны рассчитывается как отношение средней цены сделок (предложений) в ценовой зоне к средней цене по всем сделкам (предложениям)». Не ясно, за какой период следует брать информацию о средних ценах сделок, а также как часто это показатель должен пересматривается.

Далее «…(2) использование поверхности отклика стоимости на местоположение объектов оценки; (3) использование значения расстояний (диапазонов расстояний) от объектов влияния (ценообразующих факторов) объектов оценки. При использовании значений расстояний от объектов, влияющих на стоимость указанных значений (например, расстояние от центра города), они используются как переменные статистической модели». Во многих населенных пунктах бывает затруднительно определить, где точно находится центр города. Кроме того, во многих населенных пунктах (в первую очередь – крупных городах) уже не наблюдается зависимости изменения (снижения) стоимости объекта жилой недвижимости от его удаленности относительно центра населенного пункта.

В п.6.2.1.2 сказано «Выбор ценообразующих факторов объектов оценки для построения моделей оценки кадастровой стоимости может осуществляться двумя методами: экспертным и (или) корреляционно-регрессионным». Однако далее не уточняется, какое значение кадастровой стоимости должно быть установлено окончательно, если оценка проводилась двумя методами, следует ли в таком случае рассчитать среднее значение (и по какой формуле). Эти вопросы также требуют четких ответов, чтобы также не прийти к ошибочным решениям и не допустить возможности манипулировать результатами кадастровой оценки любого ОЖН.

Таким образом, можно сделать вывод, что выход новых Методических указаний о государственной кадастровой оценке (2016) не решил многих актуальных вопросов, связанных с методическими и содержательными аспектами расчета кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости с целью их налогообложения.

При проведении массовой оценки жилья в целях налогообложения мы считаем возможным в качестве основы расчетов использовать среднюю цену предложений объекта конкретного вида (1-, 2-, 3- комнатной квартиры и т.п..), представленных в зарегистрированных СМИ или на портале региональных агентств недвижимости.

В модель массовой оценки объектов недвижимости для целей налогообложения следует включать небольшое количество факторов, имеющих по результатам статистического анализа наибольшую тесноту связи с рыночной стоимостью объектов жилой недвижимости. Мы полагаем, что целесообразно дифференцировать стоимость жилой недвижимости в зависимости от таких критериев, как:

- местоположение объекта: оценить престижность района; удаленность от транспортных магистралей и остановок общественного транспорта; удаленность от промышленных объектов с большой долей загрязняющих выбросов; наличие в районе торговых центров, объектов обслуживания общегородского и районного значения (школ, больниц, детских садов и пр.), объектов культурно-бытового обслуживания (кинотеатров, театров, парков и т.д.);

- материал стен (дом панельный, кирпичный, каркасно-монолитный);

- время постройки, степень износа здания;

- этаж, на котором располагается оцениваемый объект.

Получившееся значение кадастровой стоимости предлагаем также скорректировать с поправкой на имеющиеся виды благоустройства, в качестве которых выделяем: наличие услуг электро-, газо-, водоснабжения (включая горячее водоснабжение) и водоотведения, отопления и централизованной канализации.

Во внимание принимаются данные виды благоустройства, потому что именно они расцениваются как необходимые (отсутствие данных услуг предполагает применение понижающих коэффициентов).

Нами предложена следующая формула расчета кадастровой стоимости квартиры в многоквартирном доме (КС):

КС = РС * (Км х Кмс х Кгп х Кэ х Кб), где

РС – средняя рыночная стоимость подобных объектов жилой недвижимости в данном муниципалитете;

Км – коэффициент местоположения;

Кмс – коэффициент материала стен;

Кгп – коэффициент года постройки;

Кэ – коэффициент этажности;

Кб – коэффициент благоустройства.

Кроме того, в методике предлагается учитывать требования не только повышения массы и уровня собираемости налогов, но и соблюдения принципа социальной справедливости. Для этого необходимо установить специальные понижающие коэффициенты, которые будут способствовать снижению налоговой нагрузки для наименее защищенных социальных слоев общества (пенсионеров, инвалидов, многодетных семей).

Мы полагаем, что рассчитанный по предлагаемой методике налог на имущество физических лиц (объекты жилой недвижимости) будет удовлетворять следующим условиям:

- налогообложение объектов жилой недвижимости будет производится на основе государственной оценки их кадастровой стоимости, которая будет максимально приближена к рыночной стоимости;

- налог будет удовлетворять критериям подотчетности и прозрачности;

- налогоплательщики смогут считать данный налог правильным и справедливым, так как факторы, определяющие кадастровую стоимость объекта жилой недвижимости и размер соответствующего налога, будут четкими и понятными любому заинтересованному налогоплательщику;

- оценка стоимости объектов жилой недвижимости будет более объективной и учитывающей особенности местных рынков недвижимости.

При определении кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости нужно использовать сочетание методов массовой и индивидуальной оценки. В первую очередь это касается многоквартирных домов. Однотипные квартиры в многоквартирном доме сначала должны быть оценены с помощью методов массовой оценки, но потом кадастровая стоимость конкретной квартиры должна быть уточнена индивидуально. Чем больше возраст дома, чем больше изменений смогли внести собственники квартиры в ее планировку, благоустройство, комфортабельность, тем больше необходимость в проведении индивидуальной оценки.

При проведении массовой оценки объектов жилой недвижимости нужно использовать только один подход, в порядке предпочтения – сравнительный, затратный или доходный подход к оценке в зависимости от специфики оцениваемого объекта. В случае разрешения использования в качестве кадастровой оценки комбинации оценок, полученных с помощью разных подходов, можно обосновать практически любой результат, что открывает дорогу для ошибок или манипуляций с результатами оценки.

При использовании сравнительного подхода к оценке кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости необходимо опираться на его рыночную стоимость, выраженную в ценах предложения, которая опубликована в средствах массовой информации или на специализированных сайтах в сети Интернет. Да, эта информация не совсем точная. Но методы анализа данных позволяют выявить явно неадекватные цены предложения по конкретному объекту недвижимости. Информацию о других ценах на объект недвижимости получить намного труднее, а иногда – практически невозможно (цена в договоре купли-продажи может быть коммерческой тайной, а реальную сумму денег, переданная от покупателя продавцу, никто не обязан раскрывать).

В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой стоимости (2016) определение кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода может осуществляться одним из следующих способов: методом статистического (регрессионного) моделирования, методом типового (эталонного) объекта оценки, методом моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости, методом индексации прошлых результатов. Но эти методы не должны быть равнозначными. Для многоквартирных домов в средних и крупных населенных пунктах в первую очередь должен применяться метод статистического моделирования. Метод индексации прошлых результатов во всех ситуациях должен применяться в последнюю очередь. Это наименее затратный метод и при прочих равных условиях у оценщиков будет возникать стремление применить именно его. Данный метод отличается наименьшей точностью, особенно при необходимости учета индивидуальных особенностей объекта жилой недвижимости.

При отборе ценообразующих факторов для построения модели оценки кадастровой стоимости в первую очередь должен использоваться статистический метод, основанный на учете большого массива объективных данных. Экспертный метод может служить только в качестве дополнительного метода оценки. Меняя состав и количество экспертов, а также методику проведения экспертного опроса, можно получить и обосновать практически любую заданную величину кадастровой оценки объекта жилой недвижимости.

Особое внимание следует уделить подготовке квалифицированных специалистов-оценщиков. Существовавший до последнего времени порядок оценки, при котором оценщики, участвующие в конкурсе и предложившие минимальную стоимость работ, за короткое время оценивают объекты жилой недвижимости, не эффективен по ряду причин:

- не обеспечивает нужного качества оценки;

- не обеспечивает преемственность результатов. В результате такого порядка не осуществляется накопление данных, нет должного и постоянного взаимодействия с исполнительными органами власти, Росреестром, УФНС;

- отсутствует заинтересованность оценщика в повышении точности результата оценки, так как не установлены гарантийные обязательства с его стороны;

- не предусмотрена процедура простого пересчета кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости в случае обнаружения использования недостоверных данных.

Заключение

В целом, оценивая систему налогообложения имущества физических лиц (объектов жилой недвижимости) на базе их кадастровой стоимости, отметим, что работы по оценке объектов недвижимости, дальнейшему расчету налогов на недвижимости на базе ее кадастровой стоимости и весь процесс их взимания будут эффективными только в том случае, если весь комплекс работ будет сопровождаться мониторингом рынка недвижимости, проводимым на постоянной основе. Главный положительный эффект от принятия таких мер будет проявляться в следующем: определение размера кадастровой стоимости любого объекта жилой недвижимости возможно будет осуществлять достаточно точно в любой произвольный момент времени с минимальными затратами трудовых и финансовых ресурсов. Кроме того, проведение мониторинга обеспечит постоянное обновление рыночной информации, благодаря чему всегда будут доступны данные об изменениях на рынке жилой недвижимости и, соответственно, можно будет вовремя корректировать рыночные факторы, влияющие на размер кадастровой оценки объекта.

Полагаем, что предложенные рекомендации по совершенствованию методики оценки объектов жилой недвижимости, а также по реформированию системы имущественного налогообложения в целом в нашей стране будут способствовать достижению главной цели проводимых изменений – помогут решить проблему наполняемости местных бюджетов, обеспечат муниципалитеты финансовыми ресурсами, необходимыми для эффективного решения вопросов местного значения, выполнения возложенных на них государственных и муниципальных функций.