Информационные обязанности сторон по договору найма жилого помещения по праву России и Германии

Как в России, так и в Германии после передачи нанимателю во владение и пользование жилого помещения и на протяжении действия наёмных правоотношений, у сторон договора найма жилого помещения возникает достаточно большое количество обязанностей информационного характера. Под ними понимаются обязанности по доведению одной стороной договора до другой стороны юридически значимых сообщений (уведомления, предупреждения и т.д.), с которыми закон или конкретный договор найма жилого помещения связывает гражданско-правовые последствия для информируемого лица. В некоторых случаях закон обязывает сторону не только проинформировать контрагента, но и получить от него согласие на определённые действия такой стороны.

В России в рамках наёмных правоотношений значительное количество споров связано с недоведением одной стороной договора (прежде всего, со стороны наймодателя) до другой юридически значимых сообщений. Это главным образом обусловлено нечёткостью некоторых норм Гражданского кодекса РФ ^[1] (далее – ГК РФ), допускающих разночтения в их правоприменении. В тоже время в Германии информационные обязанности сторон по договору найма жилого помещения достаточно подробно регламентированы, что предотвращает многие разногласия сторон договора, которые могут возникать по тем же вопросам в России.

К основным вопросам, в рамках которых у сторон договора найма жилого помещения возникают информационные обязанности, возможно отнести следующие.

Во-первых, как в России, так и в Германии у нанимателя возникают обязанности по уведомлению наймодателя при вселении в жилое помещение третьих лиц. При этом по праву России наниматель должен при вселении в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей), а также поднанимателей получить согласие наймодателя (абз. 1 ст. 679, ч. 1 ст. 680 ГК РФ); а в качестве их вселения как временных жильцов – только уведомить наймодателя (ч. 1 ст. 680 ГК РФ).

По праву Германии при вселении в жилое помещение любых третьих лиц наниматель должен получить согласие наймодателя (§§ 540, 553 Германского гражданского уложения ^[2] (далее – ГГУ)). Однако это правило не действует при вселении близких родственников нанимателя (детей, супруга и родителей).

В гражданских кодексах двух стран не оговаривается форма, в которой наниматель должен уведомлять наймодателя о вселении третьих лиц, а также форма, в которой должно быть выражено согласие наймодателя. Однако последствия несоблюдения нанимателем данной обязанности различны: в России специальных санкций за это не предусмотрено. Соответственно, наймодатель вправе взыскать с нанимателя только убытки (ст. 393 ГК РФ). В Германии же такая передача жилого помещения третьим лицам может являться основанием для расторжения договора по инициативе наймодателя (абз. 2 § 543 ГГУ), за исключением случаев, когда у нанимателя имелся правомерный интерес в таком вселении, а наймодатель ему безосновательно отказал ^[3].

Во-вторых, как по праву России, так и по праву Германии при использовании нанимателем жилого помещения возникает ряд вопросов, связанных с обеспечением его сохранности. В ГК РФ не оговаривается, должен ли наниматель уведомлять наймодателя о случаях выявления поломок или ранее скрытых недостатков в жилом помещении. Поскольку диспозитивными нормами п. 1 ст. 681 ГК РФ на нанимателя возложена обязанность по выполнению текущего ремонта, в рамках него он самостоятельно проводит мероприятия по восстановлению исправного состояния имущества. Если же нанимателем был выявлен скрытый дефект, то он, если в договоре не предусмотрено иное, вправе, но не обязан обращаться к наймодателю. По общему правилу на наймодателя возложены обязанности по проведению капитального ремонта (п. 2 ст. 681 ГК РФ) и по содержанию общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания нанимателю коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ), и перед началом проведения такого ремонта и мер, направленных на содержание указанного имущества, наймодатель, основываясь на положениях ГК РФ, уведомлять нанимателя также не обязан.

Таким образом, вопрос, связанный с взаимным информированием сторон договора о сохранности и ремонте жилого помещения, отведён в России на их усмотрение, при том, что, ввиду его значимости, он требует подробного уточнения в договоре.

Это особенно очевидно на примере рассмотрения случаев со схожими требованиями наймодателей о взыскании денежных средств с нанимателей в связи с порчей наёмного имущества в результате пожара. В одном случае суд вынес решение в пользу наймодателя, указав на несение нанимателем ответственности за соблюдение требований пожарной безопасности в отношении переданного в пользование имущества и отсутствие уведомлений с его стороныо неисправном электрооборудовании до передачи в пользование жилья и во время действия договора найма жилья и др. ^[4]. В другом суд встал на сторону нанимателя, сославшись на несение риска случайной гибели имущества собственником (наймодателем), с учётом отсутствия данных, могущих с достоверностью свидетельствовать о наличии вины нанимателя (т.е. в отличие от первого дела, суд не потребовал доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель уведомил наймодателя о неисправности оборудования в жилом помещении) ^[5].

В отличие от норм российского права, в Германии, согласно абз. 1 § 536с ГГУ, на нанимателя возложена обязанность незамедлительно сообщать наймодателю о недостатках жилого помещения (в том числе о возникших притязаниях третьих лиц на жилое помещение), а также на необходимость принять меры по защите жилого помещения от непредвиденной ранее опасности. Согласно решению Федерального Верховного Суда ФРГ от 1967 г. ^[6] эта обязанность возникает у нанимателя с момента передачи ему жилого помещения и действует до момента его возврата наймодателю. Наниматель может сообщать наймодателю о недостатках жилья в любой форме, в том числе устной, при этом важно, чтобы на основании такого сообщения у наймодателя сложилось понимание о характере проблемы и её объёмах (согласно решению Окружного суда Кёльна от 1989 г.) ^[7]. Германский законодатель стимулирует нанимателя выполнять эту обязанность. Во-первых, если он не сообщит наймодателю о недостатке жилого помещения, он возмещает ему ущерб, возникший в связи с этим (абз. 2 § 536 ГГУ). Во-вторых, он лишается специальных прав, которые он может реализовать при недостатке жилого помещения (освобождение от наёмной платы, уменьшение наёмной платы, возмещение ущерба, расторжение договора (абз. 1 § 536, абз. 1 § 536а, абз. 3 § 543 ГГУ). Рассмотренная обязанность нанимателя является тем более важной, что по германскому праву наймодатель не вправе посещать наёмное жилое помещение без уважительных причин (а при их наличии он должен не менее чем за двадцать четыре часа предупреждать нанимателя о своём посещении ^[8]). Наниматель же, в процессе пользования жилым помещением, скорее обнаружит эти недостатки.

Кроме того, наймодатель обязан заблаговременно уведомлять нанимателя о предстоящих ремонтных работах, если только они не носят незначительный характер или должны быть проведены безотлагательно (§ 555а ГГУ).

В-третьих, в законодательствах двух стран предусматриваются обязанности сторон договора найма по взаимному уведомлению при конструктивных изменениях жилого помещения или дома, в котором оно находится. В России, согласно абз. 2 ст. 678 ГК РФ, наниматель должен получить согласие наймодателя при производстве переустройства или реконструкции жилого помещения; наймодатель, в свою очередь, должен получить согласие нанимателя при переоборудовании жилого дома, в котором находится сданное внаём жилое помещение, если оно существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п. 3 ст. 681 ГК РФ).

В отличие от российского права, германское право отличает от вышерассмотренного уведомления, которое делает наймодатель перед проведением ремонта, уведомление, которое он делает перед проведением работ, направленных на улучшение качеств жилого помещения, как например, на энергосбережение, сохранение невозобновляемых природных источников или защиту климатических условий и проч. (так называемая «модернизация жилого помещения»). Германский законодатель также стимулирует осуществление наймодателями такой модернизации, что выражается, в том числе, в обязанности нанимателей допускать модернизацию жилого помещения, а также в праве наймодателей повышать наёмную плату (в ограниченных законодательством размерах) после её проведения. В тоже время, поскольку модернизация жилого помещения не является вынужденной мерой, такой как, например, ремонт жилого помещения, уведомление о предстоящей модернизации, которое должен сделать наймодатель, регламентируется в ГГУ особым образом и служит важной гарантией защиты интересов нанимателя: получив информацию о предстоящей модернизации, наниматель может заявить свои возражения или же принять решение о расторжении договора в специальном порядке (§ 555е ГГУ). Так, наймодатель должен письменно уведомить нанимателя о предстоящей модернизации жилого помещения за три месяца (абз. 1 § 555с ГГУ), при этом указав характер и примерный объём работ по модернизации, их продолжительность, размер повышения наёмной платы после модернизации, а также форму и сроки подачи возражений со стороны нанимателя.

Что касается нанимателя, то только при проведении работ, выходящих за рамки использования жилого помещения в соответствии с условиями договора, он должен получать разрешение наймодателя. Отдельно в ГГУ оговаривается ситуация, когда наниматель при наличии законного интереса вправе потребовать от наймодателя согласия на осуществление конструктивных изменений или переоборудование жилого помещения для обеспечения возможности использовать жилое помещение или доступа к нему лиц с ограниченными возможностями (абз. 1 § 554а ГГУ).

В-четвёртых, по-разному законодатели России и Германии уделяют внимание вопросам уведомления при перемене лиц в жилищном обязательстве. В п. 1 ст. 686 ГК РФ предусматривается, что при замене нанимателя должно быть получено согласие наймодателя, что, по сути, подтверждает общее правило об обязательном получении согласия кредитора при переводе должником своего долга (п. 2 ст. 391 ГК РФ). ГГУ же делает акцент на замене наймодателя при отчуждении жилого помещения третьему лицу, устанавливая повышенную ответственность наймодателя – бывшего собственника жилого помещения, в случае если он не уведомит нанимателя о переходе права собственности на жилое помещение (§§ 566, 566е ГГУ). В праве России сходных положений не предусмотрено, хотя, так же как и в Германии, новый собственник жилого помещения становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора найма (ст. 675 ГК РФ).

В-пятых, в законодательстве Германии содержится ряд положений об информационных обязанностях сторон договора найма жилья, которые в законодательстве России вообще отсутствуют. Среди них особое место занимает положение об уведомлении, которое делает наймодатель при повышении наёмной платы. В Германии, в отличие от России, стороны не могут предусмотреть в договоре любые правила о повышении наёмной платы; это право наймодателя существенно ограничивается. ГГУ выделяет два возможных варианта повышения наёмной платы: по письменному соглашению сторон (соглашения о дифференцированной наёмной плате (§ 557а ГГУ) и об индексируемой наёмной плате (§ 557b ГГУ)) и в одностороннем порядке – по основаниям в законе (повышение наёмной платы в пределах, принятых по соглашению в данной местности^[1] (§ 558 ГГУ), повышение наёмной платы после модернизации жилого помещения (§ 559 ГГУ), повышение эксплуатационных расходов (§ 560 ГГУ)).

Наймодатель должен в письменной форме заблаговременно уведомлять нанимателя о повышении наёмной платы. Следует отметить, что это касается и индексируемой наёмной платы, заранее оговорённой в договоре найма (абз. 3 § 557b ГГУ). Так, наймодатель обязан письменно уведомить нанимателя об изменении индекса цен (установленных для частных домашних хозяйств Федеральным ведомством статистики ФРГ) и о соответствующем увеличении наёмной платы за два месяца до такого увеличения.

Специальным образом урегулирован вопрос об уведомлении о повышении наёмной платы в пределах, принятых по соглашению в данной местности. Оно должно быть подано в письменной форме, содержать специальное обоснование (как например, ссылки на базы данных о наёмной плате в данной местности, заключение эксперта и проч., регулируется §§ 558с, 558d, 558е ГГУ), а также в нём для нанимателя наймодателем должен быть разъяснён порядок действий, если наниматель не согласен с его требованием (§ 558b ГГУ).

По праву Германии у нанимателя есть специальные права, которые реализуются посредством информационного обмена: право на зачёт некоторых требований против требования наймодателя о внесении наёмной платы, а также право на удержание имущества наймодателя для исполнения своих требований. Для реализации этих прав он должен сообщить о таком намерении наймодателю в письменной форме не менее чем за один месяц до наступления срока платежа (§ 556b ГГУ).

В-шестых, в праве России предусмотрено так называемое «преимущественное право нанимателя» на заключение долгосрочного договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Оно, прежде всего, гарантирует, что наймодатель заключит договор найма жилого помещения по истечении срока действия договора на прежних условиях и именно с нанимателем, а не с третьим лицом. И если наймодатель имеет намерение заключить с нанимателем договор на тех же или новых условиях, или же отказаться от продления договора, то он должен предупредить об этом нанимателя не менее, чем за три месяца до окончания договора. В случае же бездействия наймодателя, договор по истечении срока его действия считается возобновлённым с этим же нанимателем на прежних условиях.

На практике большое количество споров вокруг этого вопроса связанно с тем, что наймодатель в последние месяцы действия договора не предпринимает каких-либо мер по уведомлению нанимателя (или не может доказать, что он их предпринимал), при этом, как оказывается впоследствии, не имея намерений продолжать отношения найма. Бремя доказывания получения предупреждения нанимателем отказа от договора лежит на наймодателе: отсутствие в материалах дела доказательств выполнения этой информационной обязанности наймодателя позволяет судам делать вывод о том, что наймодатель этой обязанности не исполнил ^{[9, 10]}. В то же время относительно формы и порядка предупреждения об отказе наймодателя от договора в ГК РФ специальных правил не установлено. В судебной практике поэтому могут приниматься различные решения. Так, в качестве доказательства предупреждения об отказе наймодателя от договора может признаваться наличие почтового извещения с подписью нанимателя о его получении ^[11]. Вместе с этим, отправление письма с предупреждением об отказе от договора по почте, в том числе по адресу, по которому находилось наёмное жилое помещение, которое не было получено нанимателем в связи с его отсутствием, судами в качестве доказательства исполнения обязанности наймодателя в других случаях не принималось ^{[12, 13]}.

В праве Германии аналогичного преимущественного права нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок не предусмотрено. Это связано с тем, что договоры найма жилых помещений в Германии, как правило, заключаются на неопределённый срок (в России же максимальный срок договора найма составляет пять лет), а заключение срочных договор допускается только в специально оговорённых законом случаях. Однако, учитывая длительность наёмных отношений и значимость жилого помещения для нанимателя, ГГУ закрепляет преимущественное право нанимателя на покупку наёмного жилого помещения (§ 577 ГГУ). Об этом праве, в том числе о порядке его реализации, наймодатель, отчуждающий жилое помещение, должен незамедлительно уведомить нанимателя (абз. 2 § 577 ГГУ).

В-седьмых, как в России, так и в Германии при расторжении договора найма жилого помещения по инициативе одной из сторон, имеются разные подходы к уведомлению об этом контрагента.

По праву России при расторжении договора по инициативе наймодателя он вправе сделать предупреждение об этом нанимателю. При этом применительно к одним основаниям для расторжения договора по инициативе наймодателя (п. 2 ст. 687) ГК РФ определяет, что наймодатель вправе вообще не предупреждать нанимателя, а сразу обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Во втором случае в отношении других оснований для расторжения договора в абз. 1 п. 4 ст. 687 ГК РФ установлено, что «наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения». Данная норма о необходимости сделать предупреждение сформулирована в законодательстве нечётко и, основываясь на её буквальном толковании, следует заключить, что наймодатель вправе (но не обязан) предупреждать нанимателя о необходимости устранения нарушения. Тем не менее, если вынесение предупреждения является диспозитивным, то целесообразность включения такого положения в ГК РФ вызывает обоснованные сомнения ^{[14, с. 36-37]}.

В ГК РФ также имеется общее для сторон основание для расторжения договора найма жилого помещения (непригодность жилого помещения для постоянного проживания или его аварийное состояние), наличие которого также не требует предварительного уведомления контрагента.

По праву России наниматель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения без какого-либо основания, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Необходимо отметить, что это единственное положение в ГК РФ, посвящённое жилищному найму, в котором к уведомлению предъявляется требование о письменной форме.

По праву Германии уведомления о расторжении договора найма жилого помещения регламентируются специальным образом, поскольку связаны с прекращением наёмных отношений и серьёзными правовыми последствиями, особенно для нанимателя, так как он будет выселен из жилого помещения. В Германии имеется несколько порядков для расторжения договора: общий (нем. Ordentliche Kündigung), чрезвычайный (нем. Außerordentliche Kündigung) и специальный (нем. Sonderkündigung).

В рамках общего порядка при расторжении договора найма жилого помещения любой из сторон, расторгающая сторона обязана в письменной форме уведомлять об этом другую сторону в сроки, предусмотренные для конкретных оснований для расторжения договора (абз. 1 § 568 ГГУ). Германское право при расторжении договора в большей степени защищает интересы нанимателя, поэтому возлагает на наймодателя обязанность в уведомлении о расторжении договора обосновывать наличие предписываемого законом основания для расторжения договора (абз. 3 § 573 ГГУ), а также указывать нанимателю на его право на возражения против расторжения, а также форму и срок их подачи (абз. 2 § 568 ГГУ).

Наниматель, как и по праву России, вправе расторгнуть договор найма жилого помещения без каких-либо оснований (абз. 1 § 573с ГГУ).

Для сторон устанавливается общий срок подачи уведомления о расторжении договора: оно должно быть сделано за три месяца до расторжения договора. Однако в отношении наймодателя в ГГУ предусмотрены более жёсткие правила: если договорные отношения длятся свыше пяти лет, договор найма может быть прекращён только по истечении шести месяцев с момента получения нанимателем уведомления, а если свыше восьми лет – по истечении девяти месяцев (абз. 1 § 573с ГГУ). В законодательстве Германии также предусмотрены случаи, когда применяются более длительные сроки для расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя (от трёх до пяти лет, а в некоторых случаях до десяти лет). При этом не допускается заключение соглашения между сторонами, предусматривающее сокращение срока для расторжения договора ^{[15, с. 251]}.

При чрезвычайных обстоятельствах (как правило, вследствие нарушений, допущенных другой стороной) как наймодатель, так и наниматель вправе расторгнуть договор без соблюдения законодательно установленного срока для его расторжения (§ 543 ГГУ). Тем не менее при наличии таких обстоятельств сначала сторона должна сделать письменное предупреждение другой стороне, а также установить разумный срок для устранения нарушения. Если нарушившая сторона не предприняла каких-либо направленных на устранение нарушения действий, то первая сторона вправе сделать уведомление (с указанием основания) о расторжении договора, которое в таком случае произойдёт незамедлительно. Предварительное предупреждение допускается не делать, если очевидно, что оно не обеспечит результат, или же требуется незамедлительно расторгнуть договор.

Специальный порядок прекращения договора найма жилого помещения имеет место в случаях, прямо предусмотренных в ГГУ. Эти основания не связаны с нарушением стороной договора своих обязанностей (а касаются, например, расторжения договора нанимателем в случае повышения наёмной платы и т.д.). Расторгающая по этим основаниям договор сторона должна в письменной форме уведомить другую сторону о таком расторжении, указав соответствующие законные основания (§ 573d ГГУ). Требования к срокам для подачи уведомлений в рамках этого порядка предъявляются в зависимости от основания для расторжения договора.

Рассмотрев основные положения, касающиеся информационных обязанностей сторон по договору найма жилого помещения, можно сделать следующие выводы.

В праве России форма, сроки подачи и содержание юридически значимых сообщений в сфере жилищного найма практически не конкретизируются. Требование к форме устанавливается только в отношении предупреждения о расторжении договора, которое делает наниматель. Требование же к сроку предъявляется только в отношении уведомления, которое должен сделать наймодатель при прекращении наёмных правоотношений (не менее чем за три месяца до истечения срока действия договора).

В отличие от российского права, в праве Германии предъявляются достаточно определённые требования к выполнению сторонами их информационных обязанностей. В особенности подробно оговаривается механизм подачи наймодателем юридически значимых сообщений, связанных с повышением наёмной платы и прекращением договора. При этом в ГГУ не содержится единой формы таких сообщений, которые делают стороны в рамках наёмных правоотношений: в зависимости от обстоятельств требования к ним разнятся. Кроме того, германский законодатель эффективно стимулирует стороны уведомлять друг друга, поскольку помимо подробной регламентации информационных обязанностей сторон, устанавливаются дополнительные санкции за их неисполнение.

Анализ германских норм показывает, что в рамках информационного обмена между сторонами договора найма жилого помещения на первое место поставлены интересы нанимателя, поскольку на наймодателя в определённых ситуациях возложены дополнительные обязанности разъяснять нанимателю его права на защиту и порядок их реализации. Российскому гражданскому законодательству, регулирующему договор найма жилого помещения, такие правила не известны.

С учётом вышеизложенного, представляется целесообразным уточнить в российском законодательстве некоторые положения, касающиеся юридически значимых сообщений, в особенности тех, что делает наймодатель. Так, следует ввести в абз. 1 п. 4 ст. 687 ГК РФ уточнение об обязательности письменного предупреждения, который делает наймодатель при прекращении договора (заменить «может предупредить» на «должен письменно предупредить»). Кроме того, в абз. 2 ст. 684 ГК РФ следует предусмотреть дополнение о том, что наймодатель должен «сделать письменное предложение нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо письменно предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаём».

^[1] Предел наёмной платы, принятый по соглашению в данной местности (нем. ortsübliche Vergleichsmiete) – максимально допустимый размер наёмной платы, который может взыматься за сопоставимое по типу, размеру, качеству и местонахождению жилое помещение, определяемый на территории конкретной германской общины в процессе согласования интересов наймодателей и нанимателей.