Машино-место как объект гражданских прав

Платонова Наталья Игоревна ORCID: 0000-0002-2603-3025 кандидат юридических наук доцент кафедры конституционного права Московского государственного института международных отношений (университет) Министерства иностранных дел Российской Федерации 119454, Россия, г. Москва, пр. Вернадского, 76 Platonova Natalia PhD in Law associate professor, the department of constitutional law, MGIMO 119454, Russia, federal city of Moscow, Moscow, 76 Vernadsky Ave. platonovani@gmail.com Другие публикации этого автора

Современный мир едва ли можно представить без автотранспорта. Ежегодно рост автомобильного парка приводит к обострению проблемы с парковкой, особенно в крупных городах. Однако, несмотря на это, вопрос правового статуса машинно-мест долгое время находился за рамками правового регулирования.

Отсутствие законодательного регулирования на должном уровне привело к возникновению в арбитражной практике двух противоположных позиций. В первом случае машинно-место рассматривалось как объект недвижимости - помещение, входящее в состав другого объекта недвижимости нежилого помещения или здания. Действительно, при определенных условиях машинно-место можно рассматривать в качестве «помещения». Согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384 – ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под помещением понимается часть здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченное строительной конструкцией. Примером таких конструкций могут служить стены, перегородки. Однако зачастую машинно-место отграничено исключительно отметкой краски на полу, и не обособлено строительной конструкцией. Более того отграничение машино-мест путем установления строительных конструкций противоречит требованиям пожарной безопасности. В соответствии с п. 6.11.21. СП 4.13130.2013 в подземных автостоянках разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы не допускается в интересах пожарной безопасности. В отношении надземных автостоянок подобное ограничение не столь строго. В своде правил п. 6.11.22 разделение машино-мест на отдельные боксы возможно при соблюдении требований к огнестойкости материалов перегородок, а также требований к проветриванию помещения^[9]. Например, возможно установление перегородок – сеток-рабицы из негорючих материалов.

Таким образом, если речь идет о машино-месте в наземной автостоянке, то существует возможность установления соответствующих перегородок, позволяющих провести индивидуализацию такого имущества. И в этом случае, с формальной точки зрения, можно отнести машино-места к объектам недвижимости, как помещение – часть здания. Однако в случае подземных автостоянок обособление машино-места невозможно. Границы его обозначаются либо краской, нанесенной на поверхность пола, либо установлением невысоких бортиков, что не позволяет говорить о машино-месте, как о помещении. Не соответствие критерию «изолированности» служило основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации права собственности на машинно-место^[7].

Второй подход основывался на признании машинно-места как объекта недвижимости в составе недвижимой вещи, в отношении которого соглашением участников долевой собственности или решением суда определялся порядок пользования соответствующей частью недвижимой вещи ^[6]. Применение режима долевой собственности имеет ряд сложностей. Во-первых, сособственник здания (сооружения), которому отведена в исключительное пользование определенная часть (машино-место) вправе осуществлять свои права исключительно по соглашению с иными собственниками. При невозможности достичь такого соглашения применяются нормы ст. 274 ГК РФ, согласно которой порядок пользования общим имуществом определяется судом. Во-вторых, при реализации права по распоряжению машино-места согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает необходимость соблюдать право преимущественной покупки другими собственниками. Таким образом, рассмотренные требования усложняют пользование и распоряжение машино-местом, а также несут дополнительные трансакционные издержки.

В обществе назрела необходимость установления единых правил для машино-мест. Дискуссии относительно правовой природы машино-мест велись долгое время. Точка в данном вопросе была поставлена только в июле 2016 года Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации, когда был принят Федеральный закон от 03.07.2016 №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит изменения в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации и признает машинно-место недвижимой вещью. Соответствующие изменения вступают в силу с 1 января 2017 года. Реформирование законодательства в данной области имеет цель обеспечить стабильность оборота машино-мест. Несмотря на то, что последние не обладают всеми признаками недвижимой вещи, применение к ним правового режима недвижимой вещи обусловлено практической необходимостью.

Изменения вносятся в ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, закрепляя понятие «машино-место». Под ним понимается предназначенная для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Остановимся поподробнее на данном определении. Представляется возможным выделить требования и характеристики машино-места как объекта недвижимости. Прежде всего речь идет о строго целевом назначении использования соответствующего имущества – размещение транспортного средства.

Далее, машино-место представляет собой индивидуально определённую часть здания или сооружения. Долгое время не существовало единого подхода относительно того, что понимать под машино-местом. Идет ли речь о помещении, не ограниченном строительными конструкциями, в пределах здания, сооружения – скажем в подземном «паркинге», или же о пространстве, предназначенном для размещения автомобиля, в том числе и на придомовой территории, под эстакадами и т.д.? Анализ зарубежного законодательства показал, что встречаются оба данных подхода. Однако российский законодатель пошел по пути Германии, признав машино-место исключительно частью здания, сооружения, что обусловлено и особенностями правовой природы земельных участков на придомовой территории ^[11]. Таким образом, к иным местам, предназначенным для размещения автотранспорта применяется понятие «парковочного места», содержащиеся в п.21 ст.1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Право собственности на парковочные места не возникает.

Наконец, в определении понятия машино-место подчеркивается отсутствие ограничения строительной или иной ограждающей конструкции, что ранее служило основанием для отказа в кадастровом учете или регистрации права.

Между тем, являясь объектом недвижимости, право на машино-место подлежит государственной регистрации, которой предшествует государственный кадастровый учет. Согласно ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» кадастровый учет осуществляется на основе технического плана, который составляется на основании сведений, содержащихся в разрешении на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки. Местоположение машино -места отображается в графической части технического плана, путем отображения на плане этаже здания (сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.

Благодаря внесенным изменениям в ряд законодательных актов с 1 января 2017 года устанавливается порядок описания границ и иные особенности государственного кадастрового учета машино-мест. Основой индивидуализации машино-места становятся его границы, определяемые проектной документацией здания, сооружения. Закрепление указанных границ может осуществляться различными способами. Наиболее распространённым из них является нанесение на поверхность пола и кровли специальной разметки, установление бортиков. Границы соответствующего машино-места устанавливаются посредством определения расстояния между двумя точками, находящимся в прямой видимости и закрепленными двумя метками на внутренней стороне поверхности строительных конструкций этаже, например, стен, колон.

Новеллой для российского права стало требование к максимально и минимально допустимому размеру машино-мест, которые рассчитываются как минимальные или максимальные габариты легкового автомобиля, с учетом минимально допустимых зазоров безопасности, расстоянием между автомобилями и конструкциями здания. Не соблюдения данных требований является основанием приостановления осуществления государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество до устранения нарушений, но не более, чем на три месяца. В противном случае в государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав будет отказано.

В настоящее время СП «стоянки автомобилей» 113.13330.2012 предусматривает лишь минимальный размер машино-мест (5,3м х 2,5 м) ^[10]. Однако Министерство экономического развития Российской Федерации подготовило проект Приказа от 28.10.2016, которым закрепляет максимально допустимый размер машино-места – 6,2 м х 3,6 ^[8]. При этом соответствующий минимальный размер остается без изменений. Подобные изменения вступают в силу с 1 января 2017 года. Необходимо подчеркнуть, что требования к площади машино-мест не имеет обратной силы. Таким образом, несоответствие машино-места вышеуказанным размерам не влечет обязанности собственника по их изменению или перерегистрации права. Подобная норма, как представляется, направлена на защиту прав добросовестного собственника.

Вместе с тем, по желанию собственника, чьи машино-места зарегистрированы в ЕГРП как «помещения», вправе подать заявление в уполномоченный регистрирующий орган для изменения соответствующих сведений и перерегистрации объекта недвижимости уже в качестве машино-места. Для собственников долей в праве общей собственности на здание (помещение), предназначенное для размещения транспортных средств также предусмотрена возможность выдела доли в натуре и последующей регистрации права собственности на машино-место. Для реализации данного права необходима провести кадастровый учет, и предоставить документы, подтверждающие право долевого собственника на данное место. Примерами таких документов могут служить соглашение сособственников, решение общего собрания сособственников, решение суда, которыми определялся порядок пользования зданием, сооружением. При отсутствие указанных документов потребуется получить согласие всех сособственников на выдел соответствующей доли в натуре.

Безусловно, с точки зрения общей концепции гражданского права признание машино-мест в качестве недвижимой вещи невозможно, поскольку они являются частью недвижимой вещи (здания, сооружения), а не собственно недвижимой вещью. Однако решение законодателя о внесении соответствующих изменений в ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации продиктовано практической необходимостью, и имеет целью упростить гражданской оборот машино-мест. Однако стоит еще раз подчеркнуть, что новый правовой статус получили места для хранения автомобилей, расположенных в зданиях, сооружениях. Следовательно, стоит отличать машино-места от парковочных мест, находящихся на придомовой территории, и в иных местах, на части которых невозможно установить права собственности для самостоятельного использования (части дорог общего пользования, отведенных для парковки и т.д.). Таким образом, вопрос правового статуса парковочных мест остается открытым.