Развитие городских территорий и пространств со смешанным функциональным использованием

Воронцова Анастасия Валерьевна магистр, кафедра градостроительства и планировки сельских населенных мест, Казанский государственный архитектурно-строительный университет 420097, Россия, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Калинина, 43 Vorontsova Anastasiya Valer'evna Master’s Degree, the department of Urban Planning and Development of Populated Rural Areas, Kazan State University of Architecture and Engineering 420097, Russia, Republic of Tatarstan, Kazan, Kalinina Street 43 iovov-mila@yandex.ru

За последние несколько десятилетий, развитие смешанного использования заняло центральное место в области городского планирования и развития недвижимости. Будь то принцип нового урбанизма, умный рост, принцип компактного города или любого другого движения, связанного с улучшением искусственной средой, смешение видов использования территорий и пространств является компонентом, который используется во всех вышеописанных принципах. Кроме того, данная концепция охватывает как государственный и частный сектора, так и каждую из основных групп, участвующих в процессе развития недвижимости:

-конечных пользователей, которым требуется пространство;

-застройщиков, инвесторов и финансовые институты, которые поставляют пространство;

-планировщиков и политиков, которые регулируют пространство.

Причин всплеска развития смешанного использования территорий и пространства много. Среди них и такие вещи, как заторы на дорогах, повышение цен на бензин, изменение потребительской демографии, и отсутствие образа места. Кроме того, идея смешения используется из-за её потенциала в возможности уменьшения автомобильной зависимости, поддержки общественного транспорта, борьбы с разрастанием городов, сохранения открытых общественных пространств, содействию экономического развития, а также ограничений расходов по обеспечению и поддержанию инфраструктуры в условиях низкой плотности. Кроме того, принцип смешанного использования территорий и пространств может реагировать на изменяющиеся требования потребителей, а также извлекать выгоду из синергизма, возникающего за счет интеграции дополнительных видов использования.

На данный момент идет работа по подготовке нового генерального плана Казани, на обоснование зонирования и градостроительного регулирования, разработка нового классификатора территориальных зон. В этой связи в данной работе поставлена задача разработки зон со смешанным использованием территорий.

Задачами разработки ПЗЗ являются:

1. Формирование карты градостроительного зонирования территории города Казани, обеспечивающее отнесение территорий (земель и земельных участков) в границах муниципального образования к той или иной территориальной зоне с особым правовым режимом;

2. Подготовка и утверждение градостроительных регламентов, включающих требования к установлению перечней видов разрешенного использования недвижимости, предельных размеров земельных участков и предельных параметров объектов капитального строительства и фактически

формирующих правовой режим права застройки и его ограничений.

Проект ПЗЗ должен учитывать особенности городского округа Казань как столицы Республики Татарстан, роль городского округа Казань в решении задач социально- экономического развития Российской Федерации, в организации и проведении общероссийских и международных культурных, спортивных и иных мероприятий; природно-ландшафтные, культурно-исторические, функционально-планировочные и архитектурно-пространственные особенности территории городского округа Казань. Более того, проект ПЗЗ должен обеспечивать комплексность развития территорий, дифференцированный подход к градостроительному зонированию территорий с учетом их местоположения, функционального назначения и градостроительных условий.

Согласно ст. 34 действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации, в ее применении к городскому округу город Казань, границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков ^[1].

Для разработки зон со смешанным использованием территорий необходимо проанализировать зоны, имеющиеся в действующих правилах землепользования и застройки города Казани.

В российской практике существует несколько городов, где в правилах землепользования и застройки присутствуют зоны, которые можно назвать зонами со смешанным использованием территорий. Такие зоны есть в Калининграде, Томске и Петрозаводске.

В Калининграде зона, которая рассматривается нами как зона со смешанным использованием имеет название «зона общественно-жилого назначения»^[2]. В ее состав включены следующие виды использования: жилые дома различной этажности, деловые и обслуживающие здания, учреждения культуры, торговые объекты.

В Томске существует общественно- жилая зона ОЖ - зона общественно-жилого назначения. В ПЗЗ города Томска указано, что зона предназначена для создания «многофункциональной жилой и общественной застройки с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций местного и районного значения»^[3]. В основных и условно разрешенных видах использования присутствуют многоэтажные дома, торгово-выставочные комплексы, офисы, объекты обслуживания, проектные, научно-исследовательские и изыскательские организации и пр. Помимо ОЖ в ПЗЗ Томска присутствует научно-производственная зона О-4. В ее состав входят производственные, проектные, научно-исследовательские и изыскательские организации, инновационные центры, деловые и обслуживающие здания и пр.

В ПЗЗ Петрозаводска зоной со смешанными видами использования можно считать зону многофункциональной общественно-деловой и жилой застройки городского значения. В пределах этой зоны предполагается размещение жилых домов различной этажности, культурно-просветительских и зрелищных учреждений, общественно-деловые здания, объекты социального обслуживания, гостиницы ^[4].

Это показывает, что в российской практике уже существуют предпосылки интеграции зон со смешанным использованием территорий в существующую систему градостроительного регулирования.

В Казани, проводя анализ жилых, производственных и рекреационных зон можно заключить, что эти зоны не имеют набора видов использования территорий достаточного для того, чтобы назвать их зонами со смешанным использованием территорий.

Рассматривая общественно-деловые зоны, в частности Д1, Д2, можно отметить, что в основных видах разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства присутствуют почти все виды возможного использования территорий ^[5]. Отсутствует лишь промышленность. В зоне Д3 в условно разрешенных видах использования земельных участков и объектов капитального строительства имеется пункт: промышленные объекты и производства. Следовательно, можно сделать вывод, что это зона со смешанным использованием территорий.

Для работы данного подхода в полной мере в России, в систему градостроительного регулирования необходимо внести ряд изменений.

Опираясь на мнение института городских земель и на «Руководство по развитию смешанного использования» характеризует развитие смешанного использования как:

• три или более значительных видов использования, приносящих доход (например, торговля / развлечения, офисы, жилье, гостиницы и / или гражданский / культурный / отдых), которые хорошо увязаны в проекте и имеют взаимную поддержку;

•значительная физическая и функциональная интеграция компонентов проекта (и, таким образом,

относительно сплоченная и интенсивное использование земли), в том числе бесперебойные пешеходные соединения;

• развитие в соответствии с согласованным планом (который часто предусматривает

тип и масштаб использования, разрешенных плотностей)^[6].

Следовательно, для осуществления смешанного использования территорий необходимы 3 вида использования территории, чтобы принцип смешанного использований территорий работал эффективно. На наш взгляд, зоной, которая является наиболее близкой к зонам со смешанным использованием является зона Д3, которая присутствует в ПЗЗ Казани. Но зона Д3 является зоной специального назначения и её целью не является создание смешанного использования территории. Для этого необходимо разработать новые зоны, которые будут создавать территории с эффективным смешанным использованием, указать предельные размеры каждого вида использования.

Несмотря на то, что в Казани сосредоточены значительные производственные мощности, доля обрабатывающих производств в общей структуре экономики города меньше той, что сложилась в сравниваемых городах. Масштаб производства в Казани меньше того, что сформировался в сопоставимых по этому показателю городах. В этой связи для обеспечения конкурентного и опережающего развития промышленного производства, предприятия и организации Казани должны быть ориентированы на выпуск наукоемкой, технологичной продукции.

Эффективным инструментом развития вновь создаваемых производственных территорий может стать кластерная концепция, которая получила широкое распространение в мировой практике инновационной политики. Согласно ей, рост конкурентоспособности бизнеса обеспечивается за счет эффективного взаимодействия между географически близкими факторами, расширения доступа к технологиям, инновациям, специализированным услугам, высококвалифицированным кадрам и т.п. К ряду первоочередных мероприятий, которые формируют базу для кластерной политики, можно отнести:

‒ Создание рабочих мест, характеризующихся повышенной производительностью и оплатой труда по сравнению с региональными центрами;

‒ Расширение экономической специализации, карьерных возможностей, рост внутригородской межфирменной мобильности;

‒ Формирование ипотеки, механизмов льготной аренды и приобретения жилья для работников предприятий кластера, расширение современной малоэтажной и коттеджной застройки;

‒ Развитие инфраструктуры питания, досуга, культурного отдыха;

‒ Внедрение зеленых технологий и улучшение экологии.

‒ Географическая концентрация предприятий, способствующая скорости распространения информации между предприятиями, обмену идеями, появлению новых знаний и продуктов, в том числе путем рекомбинации существующих.

Как показал анализ, ведущее место в промышленном комплексе города занимают химическое производство; производство, передача и распределение электроэнергии, газа, пара и горячей воды; оптовая торговля и рынок услуг, а также деятельность сухопутного транспорта.

В Казани 10 ведущих машиностроительных предприятий и заводов. Именно эти отрасли способны стать драйверами экономического развития новой Казани и обеспечить поступательный рост внутреннего территориального продукта. Вместе с тем, все более заметную роль в экономике Казани начинает занимать малое предпринимательство и частный бизнес, который в данный момент, по своей большей части, сосредоточен в торговле и сфере услуг. В соответствии с выполненным анализом можно с уверенностью сказать, что основу экономики Казани формирует реальный сектор экономики, представленный в первую очередь предприятиями нефтехимической, машиностроительной, транспортной и радиоэлектронной промышленности. Вместе с тем, весь производственный комплекс испытывает непрерывное внешнеэкономическое давление, дефицит современных технологий и зависимость от объемов государственного заказа. Кроме того, эффективность хозяйственной деятельности существующих предприятий и конкурентоспособность их продукции во многом ограничивается моральным и физическим износом сформировавшихся производственных фондов. В этой связи, единственной эффективной стратегией повышения эффективности сложившейся отраслевой структуры экономики является путь интенсивного развития, предусматривающий широкомасштабное внедрение достижений научно-технического прогресса и технологий с ориентацией на выпуск наукоемкой продукции с высокой добавленной стоимостью. Выполнение этой задачи невозможно без комплексного участия и взаимодействия научного сообщества, крупного и среднего бизнеса, а также представителей государственной власти, оптимальной площадкой для чего могут стать производственные кластеры. Ядром таких кластеров на начальном этапе должны стать предприятия авиа и химической промышленности, так как эти предприятия способны сформировать обоснованный и востребованный спрос на инновационные технологии для дальнейшего повышения собственной конкурентоспособности. В итоге предложенный переход на инновационный, высокотехнологичный путь развития промышленности даст гарантию конкурентоспособности экономики города, сохранит высококвалифицированные кадры, обеспечивая рост уровня жизни и социальной стабильности.

На территории Казани находится крупное российское оборонное предприятие - Казанский государственный казённый пороховой завод. На предприятии имеются конструкторские, технологические, научные и производственные подразделения, лабораторное и испытательное оборудование, центральная заводская лаборатория, полигон. Имеющийся научно-технический потенциал и наличие квалифицированных кадров позволяют проводить весь комплекс работ по НИОКР, в том числе и по разработкам новых порохов, метательных зарядов и боеприпасов, новых видов гражданской продукции.

На базе Казанского авиационного завода КАПО им. Горбунова планируется реализовать авиастроительный технопарк. Резидентами технопарка станут малый и средний бизнес: предприятия будут производить авиационные узлы и комплектующие для авиастроительных заводов России, выпускать продукцию промышленного назначения для предприятий Татарстана, а также разрабатывать и внедрять наукоемкие и высокотехнологичные проекты.

В связи со всем вышесказанным, предлагаются две зоны со смешанным функциональным использованием территорий, в которые будут входить жилье, производство, промышленность, научно- исследовательские организации, инновационные центры, торговля, бизнес.

НПЖ Научно-производственная и жилая зона

Основные виды разрешенного использования

- Производственные, проектные, научно-исследовательские и

изыскательские организации, не требующие создания санитарно- защитной зоны

- Научно-производственные центры

- Инновационно-научные, учебно-тренировочные комплексы

- Опытные производства не требующие создания санитарно-защитной зоны

- Многоквартирные жилые дома 2-4 этажа

-Многоквартирные жилые дома 5-8 этажей

- Высшие учебные заведения

- Офисы

- Многофункциональные здания

-Деловые и обслуживающие здания

- Кредитно-финансовые учреждения

- Учреждения среднего специального и профессионального образования

Вспомогательные виды разрешенного использования

- Автостоянки для постоянного хранения индивидуальных легковых

автомобилей

- Автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей

- Гостевые

- Открытые

- Подземные или полуподземные

- Многоэтажные

- Многоуровневые паркинги для легковых автомобилей

Условно разрешенные виды использования

- Амбулаторно-поликлинические учреждения

- Станции скорой помощи

- Аптеки

- Пункты оказания первой медицинской помощи

- Физкультурно-оздоровительные сооружения

- Объекты бытового обслуживания

- Торгово-выставочные комплексы

- Магазины

- Предприятия общественного питания

- Гостиницы, дома приема гостей

- Учреждения культуры и искусства локального и районного значения

- Конфессиональные объекты

- Отдельностоящие УВД, РОВД, отделы ГИБДД, военные комиссариаты районные и городские

- Отделения, участковые пункты милиции

- Пожарные части

- Предприятия автосервиса

ПДЖ Производственно-деловая и жилая зона

Основные виды разрешенного использования

- Организации, учреждения, управления

- Многофункциональные деловые и обслуживающие здания

- Кредитно-финансовые учреждения

- Проектные, научно-исследовательские и изыскательские организации

- Здания управления, конструкторские бюро, учебные заведения, поликлиники, научно-исследовательские лаборатории, связанные с обслуживанием предприятий

- Многоквартирные жилые дома 2-4 этажа

-Многоквартирные жилые дома 5-8 этажей

- Учреждения культуры и искусства локального и районного значения

- Пункты оказания первой медицинской помощи

- Крупные торговые комплексы

- Предприятия, магазины оптовой и мелкооптовой торговли

- Рынки

- Торгово-выставочные комплексы

- Магазины

- Гостиницы

- Объекты бытового обслуживания

- Предприятия общественного питания

- Учреждения жилищно-коммунального хозяйства

- Отдельно-стоящие УВД, РОВД, отделы ГИБДД

- Отделения, участковые пункты милиции

- Пожарные части

Вспомогательные виды разрешенного использования

- Учреждения автосервиса

- Автостоянки для постоянного хранения индивидуальных легковых автомобилей

- Автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей

-Гостевые

- Открытые

- Подземные и полуподземные

- Многоэтажные

Условно разрешенные виды использования

- Конфессиональные объекты

- Складские объекты

- Многоуровневые паркинги для легковых автомобилей

Так как мы предлагаем новые зоны, в которых присутствует жилье, производственные и промышленные объекты, требует рассмотрения вопрос санитарно-защитных зон предприятий уже существующих на территории города Казани.

Рисунок 1. Схема санитарно-защитных зон предприятий г. Казани

Для новых производств и промышленности в составе зон со смешанным использованием предполагается ограничение по классам вредности – не выше четвертого класса. При соблюдении этого условия возможным становится размещение производственных корпусов и жилья в соседних кварталах.

Необходимо определить уже существующие на территории города Казани монофункциональные территории и указать потенциальные территории для размещения на них зон со смешанным функциональным использованием территории с учетом санитарно-защитных зон предприятий. Был проведен анализ резервных, неэффективно используемых и пустующих территорий в границах города Казани. На схеме предложены потенциальные территории для размещения на них зон со смешанным использованием территорий.

Рисунок 2. Схема территорий для размещения зон со смешанным функциональным использованием.

Концепция смешанного использования не может решить все проблемы города, но города, которые испытывают недостаток смешанного использования территорий не могут надеяться на долгосрочное процветание или жизнеспособность. Акцент на смешанное функциональное использование территорий, выделение локальных центров, организация мест приложения труда, создание объектов социальной инфраструктуры в пределах шаговой доступности – всем этим человек должен быть обеспечен в своем районе. Такая полицентричная модель развития городской среды способствует повышению уровня комфорта жизни для местного населения с точки зрения удобства передвижения, доступа к общественным благам, возможности сотрудничества с муниципальными органами власти и неправительственными организациями по вопросам развития местных общин. Этот стиль жизни дает такие публичные удобства, как парки, зеленые зоны, развивается общественный транспорт. Самым важным является то, что хорошо продуманная и разработанная территория со смешанным функциональным использованием территорий способствует более динамичной жизни в городской среде, и ничто не оказывает большее влияние на улучшение жизни в городе. По этому поводу можно сказать, что развитие зон со смешанным функциональным использованием территорий имеет большое значение для устойчивого развития городов.