Особенности земельных отношений в Скандинавских странах

Аверина Кристина Николаевна кандидат юридических наук доцент, кафедра государственно-правовых дисциплин, Коми республиканская академия государственной службы и управления 167000, Россия, г. Сыктывкар, ул. Коммунистическая, 11, каб. 508в Averina Kristina Nikolaevna PhD in Law Associate Professor, Department of Civil Law and Process,  The Academy of Public Service and Administration of the Komi Republic 167000, Russia, g. Syktyvkar, ul. Kommunisticheskaya, 11, kab. 508v akristin@bk.ru Другие публикации этого автора

Особенности земельных отношений в Скандинавских странах

К скандинавским странам традиционно относят Данию, Исландию, Норвегию и Швецию. Финляндия по языковому признаку и в силу того, что она географически расположена за пределами Скандинавского полуострова, не является скандинавской страной. Тем не менее, в силу традиций Финляндия рассматривается как часть скандинавского экономико-культурного пространства. Поэтому, характеризуя особенности земельных отношений скандинавских стран, целесообразно отнести к их числу и Финляндию.

1. Состав земель и основные характеристики скандинавских стран.

Из рассматриваемых стран островными государствами являются Дания и Исландия, в то время как Норвегия, Финляндия и Швеция являются странами континентальной Европы. Суша Дании (без о-ва Гренландии и Фарерских островов) занимает 42394 км², площадь континентальных водных объектов 700 км². Городское население 85%. В состав земель входят культурные ландшафты – 9,8 %, сельскохозяйственные угодья – 66,3 %, леса и насаждения – 15,5 % (из них леса – 11,8 %), болота – 5,2 %, другие – 1,5 %^[1].

Общая площадь Исландии около 103 тыс. км², из них 11,8 тыс. км² покрыто ледниками. Растительностью покрыто всего 23 %. Все внутренние водные объекты занимают 2,3 % территории. Более 60% населения (из 300 тыс.) проживает в Рейкъявике и его окрестностях, горные районы (центральная часть) необитаемы. В состав земель входят культурные ландшафты – 0,38 %, сельскохозяйственные угодья – 2,4 % (из них только 2 % возделываемые земли, остальное – пастбища), леса и насаждения – 0,56 %, водно-болотные угодья – 7,2 %, скалы – 23 %, ледники – 10,5 %, остальное – пустоши (39,7 %) и участки со скудной растительностью (14,8 %).

Норвегия, Финляндия и Швеция располагаются в границах Фенноскандии^[2], физико-географической страны, и очень схожи по природно- климатическим характеристикам и структуре антропогенной нагрузки. В Фенноскандии, с точки зрения земледелия, площадь пригодных для него земель составляет 9 % территории в Швеции, в Норвегии – не более 3 %, а в Финляндии – 8 % (в основном в южных районах южнее 60º с.ш.). Площадь континентальной части Норвегии составляет 307860 км², численность населения около 5 миллионов человек. Городское население — 78 %, в том числе свыше 1/5 в столичной агломерации. В Норвегии гористость территории определяет наличие большой доли непродуктивных земель, достигающий 72,3% по стране в целом (в Северной Норвегии он увеличивается до 77 %). Возделываемые земли составляют всего 2,5 % общей площади Норвегии. Около 48% площади пахотных земель размещается в трех районах страны – на юге Остлана, в холмистых равнинах Трённелага и на западе Южно - Норвежского полуострова (равнины Ерен и Листа). Самый малый процент обрабатываемой площади падает на две крупнейшие северные административные области – Тромс и Финмарк. Площадь Финляндии составляет 338,1 тыс. км², население – 5,41 млн. человек, в том числе городское население – 67 %. Финляндия относится к одним из самых северных аграрных стран. Сельскохозяйственные угодья занимают 8 - 9 % от всей территории страны. Площадь пахотных земель составляет 2,4 млн гектар. Большая часть ферм — это небольшие хозяйства с площадью пахотных земель меньше 10 гектар, но прослеживается тенденция в сторону увеличения размера ферм. В состав земель, кроме сельскохозяйственных угодий входят порядка 70 % лесов, остальное – культурные ландшафты (поселения и инфраструктура), болотистые местности и водные объекты. Общая площадь территории Швеции 450000 км², население составляет около 9 млн. человек, городское население около 80%. В состав земель входят сельскохозяйственные угодья – 8 %, леса – 53 %, земли поселений – 3 %, водные объекты – 9 %, остальное – горные и болотистые районы.

2. Основные особенности земельных отношений.

Датские специалисты считают, что для всех развитых стран характерна система управления земельными ресурсами, включающая четыре подсистемы: права на землю; отношения, связанные с денежной оценкой земли; использование земли; развитие инфраструктуры. Содержание подсистем выглядит следующим образом. Подсистема прав на землю включает:

- распределение и обеспечение прав на землю;

- юридическое оформление границ земельных участков;

- переход прав собственности или прав пользования посредством совершения сделок купли-продажи или аренды;

- использование земли в качестве обеспечения;

- управление в сфере установления границ земельных участков и прав на них; - рассмотрение и разрешение споров относительно прав на земельные участки и их границ.

Подсистема отношений, связанных с денежной оценкой земли включает:

- оценку земли и связанного с ней имущества;

- обеспечение поступлений за счет уплаты налогов;

- управление в сфере оценки земли и налогообложения;

- рассмотрение разрешение споров в сфере в сфере оценки земли и налогообложения.

Подсистема использования земель включает:

- контроль использования земли посредством принятия схем территориального планирования и правил использования земли на национальном, региональном и местном уровнях;

- обеспечение соблюдения планов и правил землепользования;

- рассмотрение и разрешение споров в сфере использования земли.

Подсистема развития инфраструктуры включает:

- строительство новых объектов инфраструктуры;

- планирование строительства и внесение изменений в действующие режимы использования земли посредством выдачи разрешений;

- рассмотрение и разрешение споров при развитии инфраструктуры^[3]. При регулировании земельных отношений во всех странах исходят из неразрывной связи всех четырех подсистем, что отражается как в нормативном регулировании, так и в организационных механизмах управления земельными отношениями. Тем не менее, каждая из стран имеет специфические особенности, которые требуют рассмотрения в историческом, географическом и правовом контексте каждой из них. Во-первых, в Дании, Норвегии, Швеции и Финляндии, закреплены границы и определены права субъектов земельных отношений на 100 % территории. Это связано с тем, что система кадастров в них берет свое начало со второй половины XVIII в. В Исландии, в отличие от других стран, границы за пределами поселений традиционно устанавливались описательно, и до недавнего времени отсутствовали правила об обязательной регистрации прав. На современном этапе это приводит к многочисленным конфликтам относительно прав на землю, поскольку современное исландское законодательство объявляет «национальными землями» все земли, в отношении которых заинтересованное лицо не докажет обратное. Во-вторых, во всех странах права на землю не отделены от прав на пользование другими видами природных ресурсов, таких как недра, водные объекты и леса. В-третьих, рассматриваемые страны демонстрируют значительные различия в структуре прав собственности на землю. Так, в Дании, Швеции и Финляндии, большая часть всей территории, в том числе покрытые лесами земли, находится в частной собственности. В Норвегии (континентальная часть) и Исландии большая часть земель за пределами городских агломераций находится в государственной собственности. При этом всего 3 % лесов Швеции^[4] 4,9 % Финляндии^[5] и 20 % лесов Норвегии^[6] находятся на землях, находящихся в государственной собственности. В Исландии земля в городских поселениях находятся в государственной собственности и собственники зданий и сооружений формально являются арендаторами (пользователями). В-четвертых, в скандинавских странах отсутствует институт «категории земель». Соответственно разрешенные виды пользования устанавливаются на основе схем территориального планирования. Такие схемы стали вводиться относительно недавно – с середины 1990-х годов. Из-за исторических особенностей расселения, во всех без исключения странах имеются немногочисленные крупные агломерации населения, занимающие от 2 до 5% территории. Остальное занимают нетронутые территории (в основном горные и болотистые районы) и сельскохозяйственные угодья, в том числе леса. По этой причине разными нормативными актами регулируются вопросы планирования градостроительной деятельности в крупных агломерациях и в сельской местности (подсистема развития инфраструктуры). В сельской местности и на незатронутых человеческой деятельностью землях действует разрешительная система развития инфраструктуры, которая регулируется отраслевым законодательством. Действуют специальные нормы относительно использования сельскохозяйственных угодий. Например, в случае приобретения земли в сельской местности покупатель должен представить документ, подтверждающий соблюдение требований законодательства об обеспечении плодородия земель. Такое подтверждение выдается органами местного самоуправления.

Большая часть природоохранных зон в скандинавских странах, в том числе Финляндии и Швеции, созданы на землях, находящихся в государственной собственности, а также в северных районах, которые не представляют большого значения для хозяйственной деятельности^[7]. Не допускается включение в состав особо охраняемых территорий земельных участков, с собственниками которых не урегулированы вопросы пользования такими участками.

Урегулирование может осуществляться в следующих формах:

а) изъятия земель для государственных нужд с выплатой компенсации и/или предоставления участка в другом месте (например, в Финляндии);

б) выплата компенсации за упущенную выгоду (например, в Швеции, где собственниками земли, покрытой лесами, выплачиваются компенсации за потерю дохода от лесохозяйственной деятельности, если последняя становится невозможной в результате введения природоохранных ограничений на соответствующем участке).

В любом случае, собственники земель (земельных участков) извещаются о планах введения природоохранных ограничений, затрагивающих права собственников. Во всех скандинавских странах (за исключением Финляндии и Швеции) существуют жесткие ограничения на приобретение земли иностранцами. В большинстве случаев иностранный гражданин должен доказать связь с соответствующей страной и получить разрешение на приобретение земли, как правило, в Министерстве юстиции. С точки зрения нормативного обеспечения земельных отношений, то для скандинавских стран характерно отсутствие комплексных правовых актов, регулирующих широкий спектр отношений, связанных с землепользованием. Исключение составляет лишь Швеция, где в 2002 году был принят Земельный кодекс. Однако там до сих пор действуют более 10 законодательных актов (не считая гораздо более многочисленных подзаконных актов), так или иначе регулирующих вопросы регистрации прав на землю, природоохранных ограничений и т.д.

Для всех рассматриваемых стран характерно, что правила использования земель в целях осуществления определенных видов деятельности регулируются источниками, регулирующими такие виды деятельности. Для каждой страны система таких источников уникальна в силу международной экономической специализации и традиций использования природных ресурсов. Например, в Норвегии наиболее подробно урегулированы гидроэлектроэнергетика и нефтегазовая отрасль, в Исландии – использование геотермальных источников, а в Швеции и Финляндии – лесохозяйственная и горнодобывающая отрасли. Соответственно, общих ограничений прав пользования земельными участками для собственников не установлено. Наименее подробное законодательное регулирование земельных отношений присуще Исландии, где большая часть прав на землю основана на правовых обычаях. С учетом небольшого населения и фактического запрета на приобретение в собственность земли иностранцами возможно, такой подход имеет право на существование.

3. Сравнительный анализ видов прав на землю и концепция права собственности^[8].

На первый взгляд все страны демонстрируют единообразное понимание права собственности на землю. Собственник обладает правами в отношении поверхности и всего, что находится под и над ней. Однако, при ближайшем рассмотрении можно увидеть ряд отличий. В Норвегии и Финляндии дорожные тоннели в некоторых случаях могут прокладываться под земельным участком без согласия собственника, а в Швеции вопрос о таком праве решается на основе договора с собственником (либо путем установления сервитута, либо формирования трехмерного участка («имущество 3D»^{[8, S. 556.]})). Таким образом, права собственника земли в Швеции шире, поскольку обладатель прав на подземные сооружения должен обеспечить титул на поверхность, расположенную над такими сооружениями. Во всех странах описание границ осуществляется в горизонтальной плоскости (в современной терминологии «имущество 2D») без ограничения вниз или вверх. Тем не менее, в Норвегии и Швеции могут устанавливаться границы собственности в вертикальной плоскости. Юридическое содержание права собственности также отличается. Например, в Финляндии, в отличие от всех других стран, недвижимым имуществом считается титул, а не земля, как таковая. Здания и другие связанные с землей объекты обычно являются ее атрибутами. Законодательство устанавливает содержание института недвижимого имущества. В Дании и Исландии, здания на арендованных участках относятся к недвижимому имуществу. Это означает, что нормы о недвижимом имуществе в равной мере применимы и к земле, и к строениям (сооружениям), титул на которые может принадлежать лицам, не являющихся собственниками земли. В Швеции такие строения рассматриваются как «личное имущество» и не считаются недвижимым имуществом. Жилые дома в Исландии являются недвижимым имуществом, могут быть недвижимым имуществом в Дании и Норвегии, но не могут быть недвижимым имуществом в Финляндии и Швеции. Формы коллективных прав (англ. joint property associations) на землю сложились исторически в силу необходимости совместного использования лесов, выпасов, дорог, ведения рыболовства и ряда других видов деятельности. Такие права, как в Финляндии и Норвегии, могут быть частью правового режима конкретных объектов права собственности (или кадастровых единиц). В этом смысле собственность на объект недвижимости дает право на использование земли, находящейся в коллективной собственности (Англ. jointly owned land. При переводе не использовался российский юридический термин «совместная собственность», поскольку специальных исследований относительно содержания этого института в странах Северной Европы в сравнении с отечественными юридическими концепциями не проводилось. Поэтому использован термин, не имеющий соответствия в российском законодательстве.). Такая же конструкция характерна и дли Норвегии (норв. realsameine), где помимо этого существует институт земель общего пользования, права на пользование которыми являются следствием сложившегося обычая и не приурочены к объектам собственности. Исследователи отмечают особенности в этом отношении Данию, где коллективные права на землю относятся к двум основным категориям. Первая (датск. fælleslodder) включает ряд прав в отношении отдельных видов объектов права собственности на землю связанных с условными правами участия (англ. notional participation rights). При этом высказывается намерение отменить данный институт. Другая включает права пользования землей за пределами находящихся в собственности земельных участков, в отношении которых имеются права коллективного пользования (например, кладбища и песчаные карьеры). На современном этапе, последние считаются муниципальной собственностью по умолчанию, если кто-либо не докажет наличие титула. Ряд прав по своему содержанию также можно включить в отдельную (третью) категорию коллективных прав. Так, в частности, собственник жилого помещения (датск. ejerlejlighed) несет права и обязанности по участию в управлении общей землей и общим имуществом здания^{[8, S. 557]}. В ряде случае институт коллективных прав установлен применительно к современным условиям инфраструктуры населенных пунктов, отличающихся от сельскохозяйственных районов. Например, ассоциации по содержанию дорог в Финляндии и общие коммуникации (шв. gemensamhtsanläggningar) в Швеции в отношении дорог, вод, ливневой канализации, посадочных полос и т.п. также являются объектами прав, относящихся к категории коллективная собственность. Сособственники взаимодействуют в рамках, установленных законодательными актами правил.

Обязанность такого сотрудничества является неотъемлемой частью правового режима соответствующих объектов прав собственности на землю. Аналогом данной категории прав в Дании является правовой режим отдельных частных дорог (датск. privat fællesvej)^{[8, S. 557]}. Интересные общие черты и отличия можно наблюдать при сравнении соотношения прав собственников и других правообладателей в разных странах. Во всех скандинавских странах собственник земли может наделяться правами пользования в отношении объектов права собственности на землю, находящихся в собственности других лиц, например, право прохода по чужой территории. Такое право приурочено к соответствующему объекту права собственности на землю и не связано с фигурой собственника. Это означает, что при смене собственника новый собственник автоматически пользуется правом прохода по участку третьего лица. Такие права могут выражаться в относительно простых сервитутах, либо в достаточно сложных комплексах прав, связанных с использованием группой собственников сложных установок расположенных на территории, в отношении которой ни один из них не обладает правом собственности. В качестве примера последних можно привести коммунальное имущество в Швеции. Следует отметить, что в Финляндии и Швеции концепция обременений (сервитутов) приурочена исключительно к объекту недвижимости и является частью его правового режима. В других скандинавских странах обременения носят субъективный характер и приурочены к субъекту права^{[8, S. 557]}. В ряде случае лица могут иметь право пользования землей, принадлежащей другому лицу (аналог вещных прав). Например, можно получить права пользования сельскохозяйственными угодьями, что характерно для всех скандинавских стран. Или возможно даже получить возможность разместить строение на чужой земле, например, жилой дом. Последнее представляет отдельный интерес, поскольку формы реализации такого права имеют различия. Так, в Исландии, почти все строения в границах городских поселений расположены на земле, принадлежащей муниципальному образованию, а собственники строений являются арендаторами земли. Собственник строения может распорядиться строением по своему усмотрению, причем фактически установлена фикция, согласно которой собственник здания считается «как бы собственником» земли. Новый собственник здания приобретает права на землю в том же объеме, что и предыдущий собственник здания. К правосубъектности собственника не предъявляется требование о наличии статуса публичного образования. Аналогичные конструкцию отношений можно наблюдать между частным собственником земли и собственником строения (например, летнего домика), арендующего землю. В границах городов в Финляндии и Норвегии действует тот же подход, что и в Исландии. В Норвегии указанная конструкция оформлена несколько проще именно в отношении летних домиков, поскольку приурочена к целевому назначению указанного вида сооружений (норв. punktfeste). Это решает проблему разграничения различных институтов. Хотя данная форма является одним из видов права пользования и приурочена к части объекта участка на основании соглашения, с точки зрения законодательства является разновидностью недвижимого имущества. В Швеции используется несколько другой подход. Земля может использоваться для целей проживания, но в отношении прав такого пользования не применяют правила о залоге недвижимого имущества. Также отсутствует полная свобода усмотрения в части распоряжения таким правом: оно имеет срочный характер, хотя может предусматриваться преимущество при заключении договора на новый срок. Поскольку для проживания в черте городского поселения необходимо иметь право пользования землей, то введен институт пользования территорией (шв. tomträtt). Нормы, составляющие данный институт предусматривают, что пользователь обладает всеми правами, которыми бы он был наделен являясь собственником, за исключением обязанности пользователя вносить плату в пользу собственника. Другими словами, он может заложить право пользования территорией или продать его. Право пользования территорией могут предоставлять, однако, исключительно органы власти (обычно органы местного самоуправления). Во всех скандинавских странах личные права пользования могут ограничиваться по сроку действия (например, право пользования сельскохозяйственными угодьями или земли под строениями). В ряде других случаев права пользования могут быть неограниченны по действию во времени. В качестве примера бессрочных прав можно привести право использования земель под газопроводы в Дании, право собственности на коммуникации (норв. anleggseiendom) в Норвегии или право пользования территорией в Швеции. Скандинавские специалисты практически единодушны в том, что «собственность на землю в скандинавских странах гораздо более многоаспектна, чем классическая концепция «абсолютного» права собственности, предоставляющая собственнику безусловное право распоряжения всем, что находится внутри конуса, теоретически имеющего вершину в центре Земли и простирающегося до бесконечности в верхние слои атмосферы»^{[8, S. 558 - 559]}.

4. Регистрация прав на землю.

Во всех рассматриваемых странах регистрации подлежат не сделки, а права. Регистрация прав на землю может быть обязательной или факультативной. Во всех странах, кроме Дании, регистрация прав является обязательной. Подходы к ведению кадастра могут предполагать такие способы его формирования как систематический, по мере поступления данных и комбинированный. Дания Датский кадастр был создан в 1844 году для целей определения налоговой базы с учетом продуктивности земель. Изначально формировались и описательные, и графические (карты) материалы. К концу XVIII века сформировался институт частной собственности на землю, однако кадастровый учет основан на ранее созданной системе. Графическая часть кадастров состоит из карт в масштабе 1:4000, которые включают сельские поселения и прилегающие угодья. Региональные центры (города) описываются отдельно начиная с 1863 года, большинство карт этих центров представлены в масштабе 1:800. Однако практически сразу кадастровый учет стал использоваться для целей учета прав на землю. Система регистрации земли (The Land Registry System) была создана уже 1845 году при окружных судах для целей регистрации и защиты права собственности на землю, залогов, сервитутов и прав аренды. За последние 20 лет информация обо всех объектах прав собственности переведена в электронную форму и стала частью крупных информационных баз данных. Информация о собственно земельных участках обрабатывается при помощи ГИС-технологий. На все территории Дании действует единый кадастр для всей территории страны. Кадастры также содержат информацию о правах пользования землей собственников помещений в многоквартирных домах.

Кадастровый учет в Дании содержит следующую информацию:

- в кадастре отражается информация об объектах прав собственности на недвижимое имущество (земельных участках), которое может состоять из элементов, имеющих различные кадастровые номера и, иногда, обособленные в пространстве;

- кадастровый план;

- информация о результатах землеустройства, которая позволяет точно определять границы образованных участков и т.п.;

- Земельная книга (Land Book), в которую вносится информация об имеющихся юридических правах на объекты недвижимости в результате кадастрового учета.

Собственно кадастр содержит информацию о примерно 2,5 млн земельных участков, входящих в состав примерно 1,5 млн объектов недвижимости. Примечательно, что в Дании понятие «объект недвижимости» для целей кадастрового учета допускает множественность земельных участков в составе одного объекта недвижимости. Таким образом, в Дании земельный участок, имеющий установленные границы и собственный номер кадастрового учета (и с позиций российского законодательства обладающий всеми признаками оборотоспособности) не может быть объектом сделок, если входит в состав составного объекта недвижимости. Конечно, стандартной считается ситуация, при которой объект недвижимости включает в себя только один земельный участок. Строения являют частью объекта недвижимости. Таким образом, институт «объект недвижимости» способствует обеспечению контроля использования земель в соответствии с требованиями нормативных актов (например, Закон об агрохолдингах, Закон о строительстве, Закон о планировании и т.д.). Кадастр содержит информацию о земельных участках (кадастровый номер участка; площадь; описание объекта недвижимости, состоящего из более, чем 1 участка; обязательные условия относительно сельскохозяйственной деятельности и лесопользования); кадастровая карта страны; перечень контрольных точек (около 360000); архив юридически значимых результатов землеустройства (около 1 млн листов), а также исторические кадастровые карты на бумажных носителях (около 15000 единиц). Информация в кадастре обновляется ежедневно. Все формы кадастрового учета и карты существуют ведутся в электронном виде, а доступ к информации предоставляется через Интернет. За ведение собственно кадастра, а также координацию обработки и предоставления данных отвечает Национальное землеустройство и кадастр (National Survey and Cadastre), находящееся в ведении Министерства окружающей среды Дании. В Земельной книге (Land Book) регистрируются право собственности, залоговые обязательства, сервитуты и права пользования. Земельная книга ведется уполномоченными сотрудниками Отделов регистрации земли (Land Registry offices) в составе районных судов. Она представляет архив юридически значимых документов, составленных на бумажных носителях. При ведении Земельной книги используются такие данные кадастровой идентификации, как уникальный кадастровый номер земельного участка и объекта недвижимости. Земельная книга также в электронном виде и ее данные доступны через Интернет. Операторами Земельной книги являются Отделы регистрации земли. Соответственно, информация об объектах недвижимости доступна только у оператора кадастра, а о правах на них – в Отделах регистрации земли. В случаях открытого пользования объектом недвижимости на протяжении 20 лет и более, заинтересованное лицо вправе получить право на такой объект в силу приобретательной давности. Информация о существующих до такого заявления правах изменяется на информацию, отражающую фактическое положение не момент обращения. Принятию решения предшествует работа по определению границ, которая проводится лицензированным специалистом в области землеустройства. В настоящее время действует около 100 частных компаний, уполномоченных осуществлять землеустройство. Всего в Дании на 2010 г. было зарегистрировано 1450 лицензированных специалистов^[9].

Исландия. Считается, что во всех Скандинавских странах кадастровая информация собрана в объеме 100 %. Однако это не касается Исландии, где по состоянию на 2008 г. около 6 % недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не описывались, и права на них не регистрировались. Общее количество зарегистрированных прав на недвижимое имущество составляло 180000. Информация об объектах прав собственности на недвижимое имущество отражается в различных элементах кадастровой системы (Земельный регистр).

В настоящее электронная база данных содержит описания 96 % зарегистрированных объектов прав собственности на землю, и только информация о 4 % объектов хранится на бумажных носителях. Хотя информация о границах объектов недвижимости является ключевой с точки зрения регистрации, Исландия является одной из немногих европейских стран, которая не поддерживает базу графически изображений границ (карт). Для этих целей недавно создано новое подразделение в составе Земельного регистра Исландии. Требование об обязательной регистрации договоров купли-продажи или других документов, свидетельствующих о совершении сделки, не предъявляется. Тем не менее, на практике договоры всегда регистрируются. Отсутствие регистрации, однако, не влияет на юридическую силу документов и не влечет пороков прав и обязанностей, возникающих на их основании. Для удостоверения подписи сторон в документах, свидетельствующих о совершении сделки с землей, стороной в которых не являются органы власти, может использоваться нотариальное заверения, заверение адвокатом, лицензированным агентов в сфере недвижимости или подписями двух свидетелей. На практике в Исландии редко прибегают к услугам нотариусов. Возникновение и/или прекращение прав (собственность, аренда, пользование, залог, обременения, сервитуты и т.д.) регистрируется Отделом юридической регистрации Земельного регистра. Данный отдел находится в ведении Министерства юстиции. Установленные законодательством обязательные требования к землепользованию обычно не указываются при регистрации прав на объект недвижимости, но отражаются на планах поселений, которые принимаются муниципальными образованиями. Исключение из этого правила составляют права пользования землей для целей строительства (обычно правообладателем является муниципальное образование), при регистрации которых делаются записи об обязательных требованиях к обеспечению водоснабжением, электричеством, телефонными линиями и канализацией. Права пользования для целей строительства практически всегда регистрируются. Единая система сбора и представления данных о границах земельных участков в графической форме отсутствует. Каждое муниципальное образование самостоятельно осуществляет картирование в границах своей ответственности. Количество земельных участков, являющихся объектами учета в Исландии составляет 83000 единиц, из них 7000 участков сельскохозяйственного назначения. Учет земельных участков, использующихся для целей ведения сельского хозяйства осуществляет Министерство сельского хозяйства Исландии.

Норвегия. Первоначально земли Норвегии занимались для ведения земледелия, потом принадлежали королю и церкви. Начиная примерно с 1650 г. король начал процесс продажи земель, который продлился примерно 200 лет. К концу XIX в. около 80% земли в Норвегии находились в частной собственности. Первый известный факт регистрации земель в Норвегии отмечен в 1250 г., что было связано с налогообложением и воинской повинностью. Тем не менее, официальная регистрация началась в Средние века. Современное правовое регулирования и практика регистрации сформировались к концу XIX в. под влиянием примера Германии. Тем не менее, собственно кадастровый учет, основанный на профессиональном землеустройстве и картировании границ до 1980 г. осуществлялся только в крупных городах. В сельской местности объекты недвижимости формировались при отсутствии обязательных требований к землеустройству и подготовке графического описания. С принятием в 1980 г. Закона о разграничении земель, вступили в силу требования об уточнении границ, обозначении их на местности, подготовке плана участков и предоставления соответствующей информации в орган, осуществляющий кадастровый учет. Земельный налог не является важным источником поступлений в бюджет Норвегии, поэтому важность кадастрового учета определяется его ролью в территориальном планировании на различных уровнях, охране окружающей среды, а также в установлении размеров платежей за водопользование, канализацию и отчислений на ремонт. Перевод данных кадастра в электронный формат начался в 1980-х гг. В рамках Регистра земельных участков, адресов и строений (ЗАС) (англ. Ground parcels, Addresses and Buildings (GAB) register). Сбор, ввод и обработка данных осуществляются совместно Норвежским агентством по картированию и кадастру и местными органами власти. Кроме этого, указанные субъекты отвечают за подготовку планов, графическое представление данных кадастра. Однако, последние еще не полностью переведены в цифровой формат и не связаны с Регистром ЗАС. До 2004 г. Земельная книга (реестр прав на объекты недвижимости) велась районными судами, которые регулярно направляли данные в национальную базу данных. В 2004 году функции по технической поддержке Земельной книги переданы предприятию, учредителем которого является Министерство юстиции Норвегии. В 2002 г. на основании решения Стортинга (Парламента Норвегии) началась передача материалов Земельной книге и полномочий по ее ведению центральному органу Норвежскому агентству по картированию и кадастру (NMCA). Подразделения 87 районных судов передавали дела по ведение Земельной книги на протяжении 3-х лет начиная с 2007 г. Прообраз Норвежского агентства по картированию и кадастру (NMCA) был создан в 1773 году и в настоящее время находится в ведении Министерства окружающей среды Норвегии. Регистрация земельных участков и землеустройство осуществляется в границах муниципальных образований осуществляется органами местного самоуправления. Для этих целей большинство муниципальных образований нанимают специалистов в области землеустройства, или организуют специальные подразделения. Муниципальные образования также вправе делегировать часть полномочий, связанных с осуществлением технической стороны вопроса. На сегодняшний день, однако, всего 3% землеустроительных работ осуществляется частнопрактикующими специалистами. Кадастровые планы муниципальных образований имеют масштаб от 1:500 до 1:5000. Города и населенные пункты хорошо описаны и обычно представлены на картах в масштабе от 1:500 до 1:1000. Большинство муниципальных образований использует электронные карты^[10].

Финляндия. В Финляндии один объект недвижимости может состоять из нескольких земельных участков. Количество объектов недвижимости составляет 2,6 млн единиц, а земельных участков – примерно 4,3 млн (из них примерно 0,4 млн. земельные участки в границах поселений). По данным Финской систем регистрации земельных участков количество участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства составляет около 1 млн. Регистрация объектов недвижимости для целей налогообложения началась в 1539 г. Поскольку в этот период Финляндия находилась в составе Королевства Швеция, то в Финляндии до сих пор используется система шведская система идентификации объектов недвижимости. Первый специалист в сфере землеустройства появился в Финляндии в 1633 г. (назначен королем Швеции). В 1762 г. началась земельная реформа, продолжавшаяся 150 лет, которая завершилась оформлением границ частных ферм на королевских землях в восточной части страны. В 1812 г. во время нахождения Финляндии в составе Российской империи был основан Национальный совет по землеустройству, а к 1904 году был сформирован национальный кадастр, включавший около 120000 единиц учета. Ответственность за ведение кадастра объектов недвижимости в пределах городских поселений была возложена на органы местного самоуправления. Система регистрации прав на землю, а также их перехода осуществлялась в системе судов.

Земельный регистр (прав и залогов) был сформирован в период с 1931 по 1951 гг. Картирование в едином формате началось в XIX в. и проводилось российской армией, а с 1917 г. осуществлялось Национальным советом по землеустройству и финской армией. Кадастровые карты в масштабе 1:20000 изготавливаются начиная 1947 г., а в едином формате – с 1977 г. Карты регулярно обновляются в масштабе 1:10000 и в более крупном масштабе издаются для сельских районов и городских агломераций. Перевод данных с бумажных носителей в числовой формат начался в 1970-х гг. в целях повышения эффективности работ и обеспечения возможности использования различных баз. Работа по созданию электронного Земельного регистра была завершена в 1980-х гг. под эгидой Министерства юстиции. В 2003 г. на основании решения Эдускунты (Парламент Финляндии) был создан единый кадастр, оператором которого было назначено ведомство Национальное землеустройство (Maanmittauslaitos) подчиненное Министерству сельского и лесного хозяйства. Новая система была запущена в работу в 2005 г. и на сегодняшний день представляет собой единую систему учета информации о земельных ресурсах и правах на земельные участки. Все объекты недвижимости обследованы и зарегистрированы в Информационной системе данных о земле (Land Information System или LIS). Система содержит карту с указанием расположения участков, а также данные о правах и залогах. Объекты, неразрывно связанные с земельными участками (например, здания) также являются принадлежностью этого участка. Жилые помещения в многоквартирных домах не являются объектами недвижимости и права на них регистрируются объединениями собственников жилья.

Информационная система данных о земле включает следующие элементы:

- Земельный регистр (регистрация прав собственности, залогов и специальных прав), под эгидой Министерства сельского и лесного хозяйства;

- Кадастр (учет регистрационных единиц, являющихся объектами права собственности, неделимые территории, сервитуты и сфера действия схем территориального планирования).

Кадастровые идентификаторы могут использоваться для получения дополнительной информации по объектам учета из:

- строительного регистра (здания и квартиры) под эгидой Центра регистрации населения;

- регистра населения (лиц, проживающих в зданиях) под эгидой Центра регистрации населения;

- баз данных налоговых органов.

Информационное и организационное обеспечение кадастра осуществляется Национальным землеустройством (по сельским районам) и 87 подразделениями при органах местного самоуправления (по землям поселений). Все уполномоченные лица имеют оперативный доступ к информации, содержащейся в связанных базах данных. Частные компании и лица не могут осуществлять деятельность, связанную с землеустройством и регистрационными действиям, хотя допускается обращение к субъектам предпринимательской деятельности в целях проведения измерений и изготовления схем (планов)^[11].

Швеция. Информационное наполнение шведского кадастра основано на кадастровых книгах, самые старые из которых датируются 1530 годом. Также, как и в других странах, кадастровый учет был введен для целей налогообложения. Указанные книги содержат описание объектов недвижимости по поселениям с указанием номеров объектов учета. До настоящего времени сохраняется старая система нумерации идентификации объектов недвижимости. Начиная с XVII в. кадастровые книги стали дополняться картографическими данными (картами поселений). В 1628 году был создан государственный орган по землеустройству – Национальное землеустройство (Lantmäteriet). Закрепление прав на землю изначально осуществлялось районными судами в целях обеспечения устойчивости прав и гарантий прав покупателей. Поэтому письменные доказательства хранятся со Средних веков. В 1875 году была введен реестр объектов недвижимости и перехода прав на них. С его введением документы, хранящиеся в судах, стали сопоставляться с кадастровыми книгами и картами, что легло в основу системы регистрации объектов недвижимости. Было введено понятие объекта недвижимости и определение единицы учета. Система регистрации прав основана на данных реестра объектов недвижимости. Приближенная к современной система регистрации прав на объекты недвижимости создавалась в период с 1910 г. по 1930 г. В 1930-е гг. началась работа по созданию национальной карты на основе единого стандарта в области геодезии. В этот период карты изготавливались в масштабе 1:5000-1:20000 на основе данных аэрофотосъемки путем последующей интерпретации и сопоставления с уже имеющимися картами. Программа картирования была завершена в 1978 году. Данные картирования закреплены, дополнены планами землепользования. Уже в 1960-е гг. была начата работа по совершенствованию учета объектов недвижимости, в том числе закрепление границ в национальной системе координат, что стало своеобразным прообразом современных ГИС- технологий. В 1968 году было принято решение начать оцифровку данных реестра объектов недвижимости, а в 1970 – перевод в машиночитаемый вид данных земельного регистра. Перевод данных в электронную форму занял 20 лет (с 1975 по 1995 гг.) Национальное землеустройство осуществляет формирование объектов недвижимости, а также накопление и обработку официальной геодезической информации и информации об объектах недвижимости в Швеции. Национальное землеустройство находится в ведении Министерства окружающей среды. В регионах уполномоченный орган представлен региональными офисами, а также подразделениями в некоторых крупных муниципальных образованиях (38). Данный орган отвечает за сбор информации о землях, необходимых для кадастрового учета и регистрации прав. Регистрация прав и перехода прав на землю осуществляется районных судах (7). Они обновляют информацию Земельного регистра, который является частью базы данных о землях. В 2007 году было внесено предложение передать функции регистрации прав из судебной системы в Национальное землеустройство, однако окончательное решение пока не принято. Налоговые органы являются оператором Регистра объектов недвижимости и населения для целей налогообложения (the Real Property Taxation Registry and the Population Registry). Частные компании не имеют право осуществлять деятельность в сфере землеустройства, регистрации и кадастрового учета объектов недвижимости. Функции таких компаний сводятся к консультированию частных клиентов по отдельным вопросам^[12].